อย่าเล่นโดยการจำนอง "เกมภาษี"

โดย Matt McCoy

เรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับแมตต์ในเว็บไซต์ของเราถามที่ปรึกษา

ในบทความล่าสุดผมได้กล่าวถึงเหตุผลที่คนบางคนเก็บหนี้ที่หักภาษีได้ เหตุผลหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับ "เกมภาษี" - การรักษาอัตราดอกเบี้ยต่ำหนี้ที่หักลดหย่อนภาษีและพยายามที่จะหารายได้เพิ่มเติมจากการลงทุนของพวกเขา หลังจากการอภิปรายล่าสุดเกี่ยวกับปัญหานี้เกิดขึ้นกับผมแล้วว่าแนวคิดนี้ยังเข้าใจผิดอยู่

บางครั้งการโต้เถียงนี้ค่อนข้างง่ายเกินไป ตัวอย่างเช่นถ้าอัตราการจำนองของคุณเป็น 4% คุณจะต้องได้รับ 4.01% เท่านั้นในการ "ชนะ" เกมใช่ไหม? ไม่ถูกต้อง. สิ่งที่มักทิ้งไว้จากข้อโต้แย้งนี้เป็นปัจจัยหนึ่งที่สำคัญมาก: ผลกระทบทางภาษี - ทั้งดีและไม่ดี

นี่เป็นตัวอย่างที่ดีที่สุด ยึดติดกับสมมติฐานอัตรา 4% เราจะใช้ยอดเงินจำนองเริ่มต้นที่ 300,000 เหรียญและคิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้คงที่ 30 ปี นอกจากนี้เราจะละเว้นภาษีการบำรุงรักษาและการประกันเนื่องจากคุณอาจมีค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไม่ว่าคุณจะมีการจดจำนองหรือไม่ก็ตาม ใส่สมมติฐานเหล่านี้ลงในเครื่องคิดเลขหรือสเปรดชีตทางการเงินและสมมติว่ามีการชำระเงินในช่วงท้ายของแต่ละงวดให้ผลดังนี้:

• การชำระเงินรายเดือน = $ 1,432.25 (การชำระเงิน 360 ครั้ง)
• รวมดอกเบี้ยจ่ายตลอดอายุเงินกู้ = 215,608.51 เหรียญ

ตอนนี้สมมติว่าคุณกำลังพิจารณาว่าจะต้องจ่ายเงินกู้นี้หรือไม่ใน 15 ปีหรือลงทุนเพิ่มเงินที่อื่น ขั้นตอนแรกจะเป็นการกำหนดว่าการชำระเงินเพิ่มเติมจะเป็นอย่างไร การใช้เครื่องคิดเลขหรือสเปรดตตที่น่าเชื่อถือของเราทำให้พบว่าคุณต้องชำระเงินเป็นรายเดือนเพิ่มเติมจำนวน 786.81 เหรียญ ยอดชำระเงินรายเดือนและยอดรวมดอกเบี้ยจ่ายสำหรับสถานการณ์สมมตินี้มีดังนี้:

• การชำระเงินรายเดือน = 2,219.06 ดอลลาร์ (2,219.06 ดอลลาร์ - 1,432.25 บาท = 786.81 ดอลลาร์)
• รวมดอกเบี้ยจ่ายตลอดอายุเงินกู้ = 99,431.48 ดอลลาร์

ดังนั้นการจ่ายเงินกู้จำนองนี้ออกใน 15 ปีมากกว่า 30 ปีจะให้ผลตอบแทนการออมดอกเบี้ย $ 116,177.03 แต่นี่ไม่ใช่เงินออมที่แท้จริงของคุณเพราะคุณได้รับการหักภาษีสำหรับดอกเบี้ยจ่ายแล้ว สมมติว่าคุณอยู่ในวงเล็บภาษี 28% และดอกเบี้ยจำนองทั้งหมดที่จ่ายเป็นหักภาษีเงินออมสุทธิจะประมาณ $ 83,647.46 ($ 116,177.03 x 0.72)

เราได้คิดหาสิ่งที่ประหยัดจริงจากการจ่ายเงินออกจำนองในช่วงต้น แต่ตอนนี้เราจำเป็นต้องเปรียบเทียบกับบางสิ่งบางอย่าง เราจำเป็นต้องเริ่มต้นด้วยการพิจารณาว่าการออมดอกเบี้ยเป็นอย่างไร การออมดอกเบี้ยหมายถึง ได้รับที่คุณจะต้องสะสมโดยการลงทุนที่ชำระเงินเพิ่มเติมในช่วง 15 ปีเพื่อให้ ทำลายแม้กระทั่ง. อย่างไรก็ตามเพื่อเปรียบเทียบแอปเปิ้ลกับแอปเปิ้ลเราจำเป็นต้องปรับการประหยัดดอกเบี้ย (กำไรจากการลงทุนที่เรากำลังกำหนดเป้าหมาย) สำหรับภาษีกำไรจากเงินทุน สมมติว่ากำไรทั้งหมดเป็นระยะยาวและอัตราภาษีที่ใช้บังคับอยู่ที่ 15% ผลที่ได้คือกำไรที่ปรับได้ที่ 98,408.78 ดอลลาร์ ถ้าเรายังคงรักษาวินัยและลงทุนเงินเพิ่มอีก $ 786 81 ต่อเดือนเป็นเวลา 15 ปีเราจะลงทุนรวม 141,625.80 เหรียญ (786.81 เหรียญสหรัฐ x 180) การเพิ่มผลกำไรที่ได้รับการปรับปรุงจากข้างต้นเป็นจำนวนเงินลงทุนรายเดือนจะทำให้เรามียอดรวมในอนาคตในระยะเวลา 15 ปีมูลค่า 239,565.58 ดอลลาร์ แขวนบน - เราเกือบจะมี

ขณะนี้เรามีความสนใจที่บันทึกไว้และผลรวมในอนาคตที่จำเป็น แต่เรายังคงต้องการอัตราผลตอบแทนเพื่อเปรียบเทียบกับอัตราการจดจำนอง (239,565.58 เหรียญสหรัฐ) เงินรายเดือนที่เราจะจัดสรร (786.81 เหรียญสหรัฐ) ระยะเวลาที่เราจะลงทุน (15 ปีหรือ 180 ทุน) และจำนวนเงินที่เราจัดสรรให้กับผลรวมในอนาคต (ศูนย์) เราสามารถแก้ปัญหาได้สำหรับอัตราผลตอบแทน นี่ทำให้เราได้รับผลตอบแทนดังนี้:

• อัตราผลตอบแทนโดยประมาณที่จำเป็นต่อการเบรค = 6.56%

ดังนั้นเพื่อที่จะไม่แยแสระหว่างสองทางเลือกคุณต้องได้รับผลตอบแทนสารประกอบของมากกว่า 6.5% ในช่วงระยะเวลา 15 ปี วัตถุประสงค์ของการออกกำลังกายนี้อย่างแน่นอนไม่ได้บอกว่านี่เป็นไปไม่ได้ แต่อย่าหลงกลในการคิดว่ามันเป็นสีดำและสีขาวเพราะบางคนอาจทำให้ดูเหมือน กล่าวได้ว่าจำนองได้อัตราดอกเบี้ยคงที่ซึ่งเป็นตัวแปรที่รู้จักกันดีในชีวิตของเงินกู้ในขณะที่อัตราผลตอบแทนการลงทุนในอนาคตและอัตราภาษีในอนาคตเป็นตัวแปรที่ไม่ทราบ

ตัวอย่างเช่นอาจไม่เหมาะกับทุกสถานการณ์ แต่สามารถใช้วิธีง่ายๆในการแสดงจุดของฉัน การใช้ฉากเดียวกันนี้วงเล็บภาษีที่ต่ำกว่า (หักหัก) จะทำให้การกระจายตัวที่สูงขึ้นจำเป็นต้องแบ่งตัวและวงเล็บภาษีที่สูงกว่า (หักล้าง) จะส่งผลต่อการกระจายที่ต่ำกว่าและทุกอย่างเท่าเทียมกัน

ตลอดระยะเวลาในการทำงานของฉันฉันได้เรียนรู้ที่จะตั้งคำถามทุกอย่างและไม่ได้รับผลตอบแทนใด ๆ กฎทางการเงินของหัวแม่มือและความรู้ทางการเงิน "วัฒนธรรม" ซึ่งทั้งสองอย่างนี้มีการแบ่งปันกันโดยทั่วไปมักไม่สมบูรณ์หรือผิดปกติ ผมขอแนะนำให้คุณถามกฎของหัวแม่มือและความรู้ทางวัฒนธรรมเพื่อดูว่าพวกเขาให้ความสำคัญกับคุณหรือไม่ ส่วนใหญ่พวกเขาจะไม่