เงินทุนจากการดำเนินงาน (FFO) นิยามและตัวอย่าง

เป็น:

เงินทุนจากการดำเนินงาน (FFO) เป็นตัวชี้วัด เงินสดที่เกิดจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT) สิ่งสำคัญคือต้องสังเกตว่า FFO ไม่ใช่เงินสดจากการดำเนินงานซึ่งเป็นองค์ประกอบหลักของงบกระแสเงินสดทางอ้อม

วิธีการทำงาน (ตัวอย่าง):

สูตรสำหรับ FFO คือ:

เงินทุนจากการดำเนินงาน = รายได้สุทธิ + ค่าเสื่อมราคา + ค่าตัดจำหน่าย - กำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์

สมมติว่า บริษัท XYZ เป็น REIT ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง ปีงบการเงินของ บริษัท XYZ มีลักษณะดังนี้:

การใช้สูตรดังกล่าวข้างต้นเราสามารถคำนวณ FFO ของ บริษัท XYZ ได้ดังนี้:

2,500,000 เหรียญ + $ 2,000,000 - $ 200,000 = $ 4,300,000

REITs และ trusts แบบเดียวกันมักเปิดเผย FFO ใน เชิงอรรถงบการเงินของพวกเขา (และในหลาย ๆ กรณีในพาดหัวข่าวของข่าวประชาสัมพันธ์ของพวกเขา) และพวกเขาจะต้องแสดงการคำนวณของพวกเขา

ทำไมเรื่อง:

โดยทั่วไปการปรับ FFO ทำให้รายได้สุทธิมีวัตถุประสงค์ เพื่อชดเชยกับวิธีการทางบัญชีที่อาจบิดเบือนผลงานที่แท้จริงของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับค่าเสื่อมราคา หลักการบัญชีที่ยอมรับโดยทั่วไป (GAAP) กำหนดให้ REIT หักค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของตนเมื่อเวลาผ่านไป อย่างไรก็ตามคุณสมบัติ REIT หลายแห่งที่เกิดขึ้นจริงในช่วงเวลาที่ผ่านมาและด้วยเหตุนี้ค่าเสื่อมราคาที่จำเป็นจะทำให้รายได้สุทธิดูต่ำลง นอกจากนี้ FFO ยังมีการปรับกำไร (หรือขาดทุน) จากการขายอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำและไม่นำไปสู่ความสามารถในการจ่ายเงินปันผลของ REIT อย่างต่อเนื่อง (REIT จะต้องจ่ายเงิน 90% ของรายได้ที่ต้องเสียภาษี) นักวิเคราะห์บางคนเดินหน้าไปไกลกว่านี้และหาค่าปรับจากการดำเนินงาน (AFFO) ซึ่งปรับ FFO เพื่อเพิ่มค่าเช่าและค่าใช้จ่ายด้านทุนบางอย่าง

นักวิเคราะห์หลายคนชอบที่จะตรวจสอบ FFO แทนรายได้สุทธิเมื่อวัดผลการดำเนินงานทางการเงินของ REIT เช่นเดียวกับกำไรต่อหุ้น (EPS) FFO ต่อหุ้นเป็นตัววัดที่ได้รับการตรวจสอบอย่างละเอียดซึ่งมักใช้เป็นเครื่องวัดความกดอากาศเพื่อประเมินความสามารถในการทำกำไรของ REIT ต่อหน่วยของผู้ถือหุ้น ในขณะเดียวกันการตีความตัวคูณราคา / FFO อาจสร้างข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการประเมินซึ่งคล้ายคลึงกับข้อมูลที่สร้างขึ้นโดย P / E multiples ดังนั้น FFO จึงเป็นปัจจัยสำคัญในการผลักดันราคาหุ้น