ทำไมฉันหันหลังให้กับการจ่ายเงินปันผล 20% ... และคุณควรเกินไป |

เป็น นักลงทุนรายได้สูงให้ผลตอบแทนจากเงินปันผลที่สูงเป็นที่ดึงดูดใจ

ฉันพบหุ้นที่ให้อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล 14.3% … 15.1% … และแม้กระทั่ง 19.6% ผลตอบแทนประจำปีที่สูงเกือบจะดีเกินจริง แต่หลักทรัพย์ที่เสนอขายนั้นเป็นเงินลงทุนที่พิสูจน์แล้ว

ธุรกิจที่อยู่เบื้องหลังการจ่ายเงินปันผลเหล่านี้เป็นของแข็งมานานหลายปีแล้ว และราคาหุ้นของพวกเขายังไม่ผันผวนอย่างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมาอย่างใดอย่างหนึ่ง

ในความเป็นจริงผู้จ่ายเงินปันผลที่ให้ผลตอบแทนสูงเหล่านี้เป็นรายการโปรดของตลาดในช่วงที่มีการขยายตัวทางด้านอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนไม่สามารถรับรายได้จากกำไรได้มากพอ

พวกเขาอาจตกอยู่ภายใต้แรงกดดันในช่วงหน้าอกอสังหาริมทรัพย์ แต่พวกเขาฟื้นความนิยมขึ้นอีกครั้งเมื่อเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว

ฉันกำลังพูดถึงเรื่องที่ได้รับความนิยม (M-REITs)

REITs พิเศษแห่งนี้ยืมในอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นที่ต่ำและลงทุนในกลุ่มสินเชื่อจำนองที่ได้รับการสนับสนุนจาก Fannie Mae และ Freddie Mac (ซึ่งได้รับการสนับสนุนจาก Uncle Sam) ในอัตราที่สูงขึ้นในระยะยาว

แต่ถึงแม้ว่าพวกเขาให้ผลตอบแทนเป็นตัวเลขสองหลักฉันยังคงไม่ซื้อพวกเขา

บทเรียนจากการรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย

ปีที่ผ่านมา servicer สินเชื่อที่อยู่อาศัยของฉัน, Wells Fargo (NYSE: WFC) เริ่มโทรหาฉัน ฉันไม่ได้อยู่เบื้องหลังการชำระเงินจำนองของฉัน; ค่อนข้างตรงกันข้าม - ฉันไม่เคยสายกับการชำระเงินจำนองใน 17 ปี

ฉันต้องการให้ฉันไป refinance จำนองที่มีอยู่ของฉัน เมื่อฉันได้รวบรวมข้อมูลผ่านข้อเสนอพิเศษแล้วฉันตระหนักดีว่าเป็นข้อเสนอที่ดีสำหรับฉัน

เวลส์ไม่ได้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมการประเมินฉัน - แล้วทำบททดสอบเพื่อแสดงว่าฉันมีส่วนได้เสียมากกว่า 50% ใน บ้าน. และไม่มีค่าธรรมเนียมอื่นที่ซ่อนเร้นหรืออื่น ๆ เพื่อรีไฟแนนซ์หนี้ที่มีอยู่ของฉัน

ในอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าสำหรับการจำนอง 15 ปีผมมีโอกาสที่จะประหยัดเงินเป็นจำนวนมากด้วยการเรียกเก็บเงินรายเดือนที่มีขนาดเล็ก

นี่ไม่ใช่แผนของฉัน ฉันตระหนักว่าฉันสามารถจ่ายเงินปัจจุบันของฉันจ่ายล่วงหน้าเงินต้นเพิ่มเติมเกี่ยวกับเงินกู้และโกนเกือบหกปีปิดชีวิตของการจำนองของฉัน

ฉันจะช่วยประหยัดหลายหมื่นดอลลาร์ในการจ่ายดอกเบี้ยและจ่ายเงินจำนองของฉันในประมาณ เก้าปี ดูเหมือนว่าไม่ใช่เกมง่ายๆ

# - ad_banner_2- # แต่ข้อเสนอพิเศษบางอย่างอาจทำให้ฉันใส่ใจ เพื่อให้แน่ใจว่าฉันเรียกเพื่อนของฉันที่ใช้ในการทำงานเป็นนายหน้าจำนอง

คำถามแรกของฉันกับเขาคือ "มีอะไรอยู่ในเวลส์ฟาร์โกทำไมพวกเขาจะให้ฉันข้อตกลงนี้?"

เขาอธิบายว่ามีความขาดแคลนของการจำนองที่มีคุณภาพสูงใหม่ ธนาคารที่ออกจำนองต้องการการจำนองใหม่ที่ดีในการขายและขาย

ฉันมีการจัดอันดับเครดิตกว่า 800 คนฉันมีงาน ฉันไม่เคยพลาดการชำระเงินจำนองและมีจำนวนมากในบ้านของฉัน ฉันเป็นผู้รับจำนองที่มีคุณภาพ

ธรรมชาติคำถามที่สองของฉันคือ:

"ใครสูญเสียในข้อตกลงนี้?"

ผู้แพ้คนหนึ่งเขาอธิบายคือนักลงทุนที่เป็นเจ้าของกระแสรายได้จากเดิมของฉัน จำนอง. โดยการจ่ายเงินออกจำนองเดิมของฉันในช่วงต้นของฉันตัดพวกเขาออกจาก 13 ปีขึ้นจากการจ่ายดอกเบี้ย 6% -plus

อีกแพ้อาจจะเป็นนักลงทุนใหม่ (s) ที่ซื้อจำนอง refinanced ของฉัน หลังจากที่มีการใช้กระแสรายได้สูงโดยมีสัดส่วนการปล่อยสินเชื่อซับไพรม์สูงพวกเขาจะต้องจ่ายผลตอบแทนจากการลงทุนให้ต่ำกว่านี้

นี่คือสิ่งที่ M-REIT เห็น จำไว้ว่าพวกเขาลงทุนในสระว่ายน้ำของการจำนอง เป็นอัตราการจำนองลดลงรายได้ของพวกเขาจึงไม่

เรื่องราวการรีไฟแนนซ์ของฉัน - เล่นออกทั่วประเทศ - เป็นเพียงหนึ่งในเหตุผลที่นิยม REITs จำนองเช่น Annaly Capital Management (NYSE: NLY) American Capital Agency (Nasdaq: AGNC) ต่ำกว่าตลาดในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา

ด้านล่างเป็นแผนภูมิ Market Vectors สินเชื่อที่อยู่อาศัย REIT ETF (NYSE: MORT) - ซึ่งติดตาม REITs จำนอง - เมื่อเทียบกับ S & P 500 Index

อะไรต่อไปสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย REITS

แม้ว่าจะมีการจ่ายผลตอบแทนให้สูงถึง 19.1% REITs จำนองมีผลกำไรน้อยกว่าตลาดในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา

REITs สินเชื่อที่อยู่อาศัยอาจต่อสู้อย่างต่อเนื่องหากอัตราการจำนองใหม่และ refinanced ยังคงอยู่ในระดับต่ำ รัฐบาลได้ประกาศแผนใหม่เพื่อช่วยเจ้าของบ้านใต้น้ำในการรีไฟแนนซ์เงินกู้ของตน เป็นการเคลื่อนไหวที่อาจส่งผลลบต่อ M-REITs ได้

Annaly ได้ลดเงินปันผลรายไตรมาสเป็น 0.60 เหรียญจาก 0.65 เหรียญต่อหุ้น American Capital สามารถรักษาระดับเงินปันผลได้ในขณะนี้ แต่ฉันรู้สึกว่าเงินปันผลทั้งสองมีแนวโน้มที่จะเห็นการปรับราคามากกว่าที่จะเห็นการเติบโต

คำตอบในการลงทุน: ดังนั้นแม้ว่าฉันคิดว่าสักวันหนึ่ง M-REITs เหล่านี้จะทำให้ดียิ่งขึ้นกับผลงานที่แท้จริงของฉันภายใน คำแนะนำรายวัน ตอนนี้ฉันกำลังพวงมาลัยพาวเวอร์ จนกว่าตลาดจะร้อนขึ้นและอัตราดอกเบี้ยฟื้นตัวขึ้นผมคิดว่าหลักทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูงเหล่านี้จะถูกปล่อยทิ้งไว้เพียงอย่างเดียว