โปรแกรมการรักษาเสถียรภาพสินทรัพย์ด้อย: หมายความว่าสำหรับเจ้าของบ้าน?

DASP คืออะไร?

โครงการปรับปรุงเสถียรภาพสินทรัพย์ด้อย (DASP) เป็นความพยายามล่าสุดของรัฐบาลในการช่วยให้เจ้าของบ้านกำลังดิ้นรนเพื่อเผชิญหน้ากับการยึดสังหาริมทรัพย์ ข่าวร้าย: คุณไม่สามารถสมัครได้ ข่าวดี: ถ้าคุณได้รับใน, อัตราเดิมพันของคุณอยู่ในบ้านของคุณมากขึ้นมาก

DASP กำลังดำเนินการทั่วประเทศและมีสระว่ายน้ำที่กำหนดเป้าหมายตามภูมิศาสตร์เพิ่มเติมในตลาดสหรัฐฯสี่แห่ง ได้แก่ ชิคาโก, อิลลินอยส์, นิวอาร์ค, ฟีนิกซ์, แอริโซนาและแทมปาฟลอริด้า

ตลาด	จำนวนที่คาดว่าจะได้รับจำนองที่จะขายในไตรมาสนี้
เมืองชิคาโก	1,500
นวร์ก	500
ต้นอินทผลัม	300
แทมปา	1,200
ระดับประเทศไม่ใช่เป้าหมาย	4,500-5,000
ทั้งหมด	8,000-9,000

ที่มา: Federal Housing Administration / U.S. กรมพัฒนาที่อยู่อาศัยและเคหะ

ก่อนที่คุณจะพูดว่าการจำนองน้อยเกินไปที่จะหมายถึงฉันได้ยิงให้พิจารณานี้มีได้รับตันของโปรแกรมช่วยจำนองลอยในปีที่ผ่านมาโดยหน่วยงานกำกับดูแลของรัฐบาลกลางบางทีคุณได้พยายามที่จะว่ายน้ำผ่านซุปตัวอักษรของ HAMP, HARP และ HAFA ทั้งหมดเหล่านี้มีอัตราความสำเร็จต่ำและต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ หน่วยงานกำกับดูแลและนักการเมืองต่างพากันพัวพันกับความมหัศจรรย์ด้านที่อยู่อาศัยดังนั้นแม้ว่าคุณจะไม่ได้เข้าร่วมในช่วงเวลานี้ DASP ก็กำลังถูกยกขึ้นอย่างรวดเร็วแล้ว แต่การบริหารจัดการที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลางกล่าวว่าการจำนองจะขายได้เพียง 5,000 เล่มในไตรมาสนี้ แล้วเพิ่มขึ้นเป็น 9,000 ครั้ง การกลับของคุณอาจมาเร็วกว่าที่คุณคิด

DASP ทำงานอย่างไร?

DASP เป็นความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชนซึ่งพร้อมที่จะจัดให้มีแรงจูงใจในการลงทุนกับเจ้าของบ้านและชุมชนของพวกเขา

DASP ช่วยให้นักลงทุนสามารถเข้าถึงแหล่งซื้อใหม่เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ผิดนัดชำระหนี้ซึ่งอยู่ในการควบคุมของ FHA และเกือบจะแน่นอนว่าจะถูกยึดรอ การจำนองจะถูกขายในการประมูลและเนื่องจากสถานะความเสี่ยงของพวกเขาจะไปในราคาที่ต่ำกว่ายอดเงินคงค้าง (หมายถึงจำนวนเงินที่คุณเป็นเจ้าของบ้านได้เหลือที่จะจ่าย)

ความหมายสำหรับฉันคืออะไร?

ในสระว่ายน้ำของ DASP คุณต้องมีเวลาอย่างน้อยหกเดือนในการจำนองของคุณผู้ให้บริการของคุณต้องใช้ขั้นตอนทั้งหมดในขั้นตอนการลดผลขาดทุนที่ FHA อนุญาตและคุณไม่สามารถประกาศล้มละลายได้

เมื่อบันทึกการจดจำนองของคุณผ่านโปรแกรมการยึดสังหาริมทรัพย์ต้องล่าช้าอย่างน้อยหกเดือน คุณจะได้รับ servicer ใหม่เพื่อไปพร้อมกับเจ้าของคนใหม่ของหนี้ servicer หมายถึง บริษัท ที่คุณจ่ายหนี้จำนองให้กับ พวกเขาไม่ได้เป็นเจ้าของเงินกู้ของคุณ แต่พวกเขาเป็นพ่อค้าคนกลางที่รายงานกลับไปยังเจ้าของ อาจทำให้เกิดความสับสนเนื่องจากบางครั้ง servicer เป็นส่วนหนึ่งของ บริษัท เดียวกับผู้ให้กู้ของคุณ ตัวอย่างเช่นถ้าคุณมีจำนอง Wells Fargo, servicer ของคุณน่าจะเป็น Wells Fargo หากคุณมีการจดจำนองจาก Citizens Bank ซึ่งเป็นของ RBS ผู้รับบริการของคุณอาจเป็นอีก บริษัท หนึ่งที่ RBS เป็นเจ้าของ แต่ servicer เป็นนิติบุคคลแยกต่างหากของ บริษัท เพื่อวัตถุประสงค์ทางกฎหมาย

ถ้าคุณทำงานร่วมกับ บริษัท ที่ให้บริการขนาดใหญ่ที่ไม่มีตัวตนซึ่งอาจจะมีส่วนร่วมในกิจกรรมการเซ็นสัญญา robo ซึ่งเพิ่งได้รับการเปิดเผยเมื่อไม่นานมานี้ บริษัท ใหม่ซึ่งอาจเป็น บริษัท ที่มีขนาดเล็กกว่าหนึ่งแห่งในภูมิภาคหรืออีกแห่งหนึ่งที่มี ประวัติที่ดีขึ้นในการทำงานกับผู้กู้อาจเป็นประโยชน์มากในการทำงานร่วมกับคุณในการชำระหนี้ของคุณและหลีกเลี่ยงการยึดสังหาริมทรัพย์

นักลงทุนไม่จำเป็นต้องลดจำนวนเงินที่คุณค้างชำระหรือปรับเปลี่ยนเงื่อนไขการชำระหนี้ของคุณ แต่อย่างใดตามที่เราจะกล่าวถึงด้านล่างนี้ถือเป็นความเป็นไปได้ที่เหมาะสมกับกลยุทธ์ของนักลงทุนจำนองที่มีปัญหามากมาย

นอกจากนี้นักลงทุนในการจัดซื้อ (ซึ่งแตกต่างจาก FHA) อาจไม่ต้องการยึดครองคุณแม้จะอยู่ในช่วงยึดสังหาริมทรัพย์เป็นเวลาหกเดือนของ DASP แล้วก็ตาม มีเหตุผลบางประการที่ไม่:

• นักลงทุนอาจซื้อการจำนองของคุณเพื่อติดตามกลยุทธ์ที่พวกเขาลดเงินต้นหรือลดจำนวนเงินที่คุณค้างชำระเพื่อให้คุณได้รับเงินคืน สมมติว่าคุณยังคงค้างชำระ 200,000 ดอลลาร์ แต่คุณผิดนัดและ FHA จะนำคุณเข้าสระ DASP นักลงทุนที่เข้าร่วมโครงการ DASP ซื้อบันทึกการจำนองของคุณเป็นเงิน 150,000 เหรียญ นักลงทุนจะปรับเปลี่ยนเงินกู้ของคุณโดยแจ้งว่าคุณมีหนี้อยู่เพียง 175,000 เหรียญพร้อมกับเสนอแผนการผ่อนผันเพิ่มเติมและมอบเซอร์วิซใหม่ให้กับคุณ คุณสิ้นสุดการชำระคืนและอยู่ในบ้านของคุณในขณะที่นักลงทุนได้ทำกำไร นี่เป็นภาพรวมที่เรียบง่าย แต่ส่วนใหญ่แล้วการลงทุน DASP ได้รับการสนับสนุนเพื่อส่งเสริม
• หากคุณอาศัยอยู่ในสระว่ายน้ำที่กำหนดเป้าหมายตามภูมิศาสตร์ (Chicago, Tampa, Phoenix, Newark) พวกเขาสามารถยึดครองได้เพียง 50% ของเงินกู้ยืมที่พวกเขาซื้อจากสระนั้นโดยมีอัตราความผิดพลาดอยู่ที่ 10% FHA ได้ระบุถึง "ผลการรักษาเสถียรภาพของพื้นที่ใกล้เคียง" ซึ่ง ได้แก่ การให้คุณเริ่มจ่ายเงินคืนเพื่อช่วยในการขายสั้น ๆ และอื่น ๆ และไม่รวมถึงการยึดสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อต้องได้รับโควต้า ~ 50% ของ Neighborhood Stabilization Outcomes ถ้าไม่ทำพวกเขาจะต้องจ่าย FHA เนื่องจากอัตราการยึดสังหาริมทรัพย์ของคุณมีพื้นประมาณ 100% ก่อนที่เงินกู้ยืมของคุณจะได้รับการซื้อเงินมัดจำ ~ 50% เป็นขั้นตอนที่เพิ่มขึ้น
• การยึดสังหาริมทรัพย์มีราคาแพง การศึกษาของ Federal Reserve Bank of Chicago ระบุว่าการยึดครองมีต้นทุนเฉลี่ยของธนาคารเฉลี่ย 50,000 ดอลลาร์แม้ว่าจะไม่มีการค้ำประกัน แต่นักลงทุนก็ไม่น่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เหล่านี้โดยมีจุดมุ่งหมายที่จะยึดครองทรัพย์สินจำนวนมาก

นักลงทุนได้ให้การต้อนรับ DASP ซึ่งเป็นโครงการนำร่องที่ FHA ให้ความสนใจในระดับสูงแล้วสัปดาห์ที่ผ่านมา JPMorgan Securitized Product Weekly ซึ่งเป็นผลงานวิจัยและคำอธิบายกลยุทธ์ที่มุ่งเป้าไปที่นักลงทุน ชี้ไปที่การตัดสินใจของ FHA มุ่งเป้าไปที่การจำนอง 9,000 รายในไตรมาสนี้เพิ่มขึ้นจากเป้าหมายเดิม 5,000 แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐจะไม่ดีนักนักลงทุน แต่อย่างใดและเงินจำนวนมากกำลังมองหากลยุทธ์การลงทุนในสินเชื่อจำนองที่มีความสุขแทนที่จะต่อสู้กับแนวโน้มที่ผู้กู้จะสามารถชำระหนี้ได้น้อยลง ผู้บุกเบิกพันธบัตรสินเชื่อที่อยู่อาศัยลูอิส Ranieri อธิบายไว้ใน "Liars Poker" ของ Michael Lewis ในฐานะที่เป็นผู้หยาบคายใน Wall Street ไร้ความปรานีขณะนี้กำลังเรียกใช้ Selene Residential Mortgage Opportunity Fund ซึ่งใช้กลยุทธ์ที่อบอุ่นและคลุมเครือเช่นการส่งบัตรของขวัญที่รอการขายจากเจ้าของบ้านไปให้ พวกเขาจะออกแผนชำระหนี้กับ servicer

แต่บางทีการปรับเปลี่ยน servicer ใหม่และการเข้าพักที่ยึดสังหาริมทรัพย์ยังคงไม่ได้รับคุณไปที่คุณจะต้องเป็น หากทุกอย่างล้มเหลว DASP ระบุว่าผู้ซื้อควรพยายามใช้การขายสั้น ๆ ซึ่งหมายความว่าขายบ้านได้น้อยกว่าจำนวนเงินที่ต้องชำระในการจดจำนอง การขายสั้น ๆ มักเป็นผลลัพธ์ที่ดีกว่าสำหรับผู้กู้มากกว่าการยึดสังหาริมทรัพย์ - พวกเขาไม่ทำลายคะแนนเครดิตของคุณเสมอไป

ขณะที่เจ้าของบ้านเพียง 9,000 รายได้รับประโยชน์จาก DASP ในขณะนี้ แต่ก็มักกล่าวว่าประธานาธิบดีโอบามาอยู่ภายใต้แรงกดดันมากในการแก้ไขตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯเพื่อปรับปรุงความสูงของเขาในการเลือกตั้งในปี 2012 อาจเป็น DASP ขนาดใหญ่ที่เป็นโซลูชันที่เขาต้องการ

ภาพเจ้าของบ้านผ่าน Shutterstock