ถามผู้เชี่ยวชาญ: อะไรคือการจำนองย้อนหลังและเหมาะสมกับฉัน? |

หากคุณต้องการให้เราตอบคำถามการลงทุนของคุณในคอลัมน์ถามผู้เชี่ยวชาญ Q ประจำปีเราสามารถส่งอีเมลถึงเราได้ที่ [email protected] (หมายเหตุ: เราจะไม่ตอบกลับคำขอรับหุ้น)

คำถาม: ฉันได้ยินเกี่ยวกับการจำนองย้อนกลับ แต่ฉันไม่ค่อยรู้จักพวกเขา ฉันจะทราบได้อย่างไรว่าเป็นเรื่องที่ถูกต้องสำหรับฉันและพวกเขาทำงานได้อย่างไร?

Valerie, Seattle, Wash

คำตอบในการลงทุน: ที่อยู่อาศัยเป็นประเภทสินทรัพย์ที่มีการถกเถียงกันมากที่สุดแห่งหนึ่งในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ปี. ทำให้เกิดกำไรมหาศาลสำหรับนักลงทุนและเจ้าของบ้านจำนวนมากและทำให้เกิดความเสียหายต่อผู้อื่น ในฐานะที่เป็นสินทรัพย์ที่มีการจัดจำหน่ายอย่างกว้างขวางที่สุดในประเทศ - ในไตรมาสแรกของปีนี้ 65% ของชาวอเมริกันเป็นเจ้าของบ้าน - เจ้าของบ้านกระตุ้นอารมณ์ที่ร้ายแรงบนท้องถนน

ภายใต้ผ้าใบที่เรียกเก็บเงินอารมณ์ทางการเงินผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่มีการถกเถียงกันอยู่จะช่วยให้ เจ้าของบ้านนับล้าน ๆ คนจะเกษียณอายุได้

เรียกว่าการจำนองย้อนกลับเป็นประเภทสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบพิเศษที่ช่วยให้เจ้าของบ้านแปลงผู้ถือหุ้นเป็นเงินสด

ในการจำนองแบบเดิมเจ้าของบ้านจะชำระเป็นรายเดือนกับผู้ให้ยืม ส่วนหนึ่งของการชำระเงินที่ลดเงินต้นและเพิ่มส่วนของผู้ถือหุ้น แต่ในการจำนองย้อนกลับเจ้าของบ้านแยกส่วนได้จากบ้านของพวกเขาโดยการรับเงินก้อนหรือการชำระเงินรายเดือน

Congress สร้างโปรแกรมการจำนองย้อนกลับในปี 1987 ผ่าน Federal Housing Administration (FHA) แม้ว่าสถาบันการเงินอิสระจะเสนอเงินกู้ FHA จะกำหนดหลักเกณฑ์และให้การประกันภัยสำหรับการจำนองเหล่านี้

ด้วยการจำนองย้อนกลับเจ้าของบ้านไม่มีข้อผูกพันในการชำระเงินจำนอง แต่เขาหรือเธอมีทางเลือกที่จะทำ ดังนั้นไม่มีการลงโทษล่วงหน้า ดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นจะถูกเพิ่มลงในยอดเงินจำนอง เจ้าของบ้านยังคงชื่อของบ้านและสิทธิที่จะขาย จำกัด โดยความสมดุลของการจำนอง

สิทธิ์ในการจำนองย้อนกลับถูก จำกัด ให้เจ้าของบ้านอย่างน้อย 62 ปีและบ้านที่มีคุณสมบัติเป็นที่อยู่อาศัยหลัก. จำนองบ้านต้องมีขนาดเล็กพอที่จะจ่ายออกด้วยเงินจากการจำนองย้อนกลับ

เนื่องจากการจำนองย้อนกลับช่วยลดการชำระเงินรายเดือนสำหรับเจ้าของบ้านไม่มีรายได้ขั้นต่ำหรือความต้องการเครดิต

อีกประโยชน์ใหญ่ของการจำนองย้อนกลับก็คือเงินที่ได้จากการกู้ยืมเงินที่ได้รับการยกเว้นภาษีและอาจจะใช้ขึ้นอยู่กับดุลพินิจของผู้กู้ การจำนองย้อนกลับมีมูลค่าสูงถึง 625,000 เหรียญหรือน้อยกว่า แต่มีขนาดใหญ่สำหรับบ้านที่เกินเกณฑ์ดังกล่าว

สำหรับผู้เกษียณหลายคนที่เห็นพอร์ตการลงทุนของตนลดลงอย่างมากในช่วงวิกฤตการณ์ทางการเงินของปีพ. ศ. 2551 และ พ.ศ. 2552 สินทรัพย์ที่มีค่า ที่ทำให้การจำนองย้อนกลับเป็นตัวเลือกที่ดึงดูดมากสำหรับการสร้างรายได้และการลดหรือขจัดค่าใช้จ่ายการชำระเงินจำนอง การลงทุนและการตัดสินใจทางการเงินมีความเสี่ยงสูง

ค่าใช้จ่ายสูงและค่าใช้จ่าย

ค่าใช้จ่ายในการปิดที่เกี่ยวข้องกับการจำนองย้อนกลับเป็นสองถึงห้าเท่าของการจำนองมาตรฐาน

สำหรับประเภทที่เป็นที่นิยมที่สุด (MIP) = 2% ของราคาประเมินหรือ 1.25% ของยอดเงินจำนอง (2) ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีการประกันโดย FHA (HECM)

• ค่าธรรมเนียมการสร้างขึ้นอยู่กับมูลค่าประเมินของบ้าน:
• 1) มูลค่าประเมินภายใต้ $ 125,000 = 2,500 $

2) มูลค่าประเมินมากกว่า 125,000 เหรียญ = 2% ของ 200,000 เหรียญแรกบวก 1% ของมูลค่ากว่า 200,000 เหรียญ, โดยมีวงเงิน $ 6,000

การประกันชื่อเรื่อง: ระดับภูมิภาค

• ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับหนังสือทนายความและมณฑล: ภูมิภาค
• การประเมินอสังหาริมทรัพย์ = 300- $ 500
• การสำรวจ (อาจจำเป็น) = $ 300 - $ 500
• ค่าบริการรายเดือน = $ 25 - $ 35
• แม้ว่าค่าธรรมเนียมบางส่วนอาจได้รับการสนับสนุนทางการเงิน อนุมัติ e ของจำนองย้อนกลับที่นำไปสู่ค่าใช้จ่ายออกจากกระเป๋าของค่าใช้จ่ายสูง

การจ่ายดอกเบี้ยและการเติบโตของเงินต้น

ผู้ถือจำนองย้อนกลับยังสามารถอยู่ภายใต้การกู้ยืมเงินจากบอลลูนผ่านการจ่ายดอกเบี้ยที่รอตัดบัญชี นั่นเป็นเพราะสารดอกเบี้ยในเงินต้นถ้าผู้กู้ไม่จ่ายดอกเบี้ยตามที่เรียกเก็บ ซึ่งอาจส่งผลให้ยอดคงเหลือในขั้นสุดท้ายเพิ่มขึ้นเป็นหลายเท่ามากกว่ามูลค่าเงินกู้เริ่มต้นในขณะที่ไม่มีส่วนของผู้ถือหุ้นใด ๆ ที่เหลืออยู่ในบ้านสำหรับทายาท อย่างไรก็ตามหากผู้ยืมใช้จ่ายดอกเบี้ยทั้งหมดหรือมากที่สุดในขณะที่ใช้ชีวิตอยู่ในบ้านยอดเงินกู้ขั้นสุดท้ายจะเท่ากับยอดเงินกู้เดิม

ยังคงรับผิดชอบเรื่องค่าบำรุงรักษาภาษีและการประกันภัย

แม้ว่าจะเป็น การจำนองย้อนกลับบรรเทาภาระทางการเงินของการชำระเงินจำนองรายเดือนเจ้าของบ้านจะต้องเก็บภาษีทั้งหมดและประกันปัจจุบัน ในการจำนองย้อนหลังกองทุนเพื่อการเสียภาษีและการประกันภัยจะไม่ได้รับการชำระเงินจากกองทุน escrow พวกเขาจะได้รับเงินโดยตรงจากเจ้าของบ้านดังนั้นการหมดอายุในภาษีหรือประกันภัยอาจส่งผลให้เกิดการผิดนัดในการจำนองย้อนกลับ

การสูญเสียศักยภาพของบ้าน

แต่เมื่อเทียบกับความเสี่ยงที่ยิ่งใหญ่ที่สุดของการจำนองย้อนกลับ ความเสี่ยงมีลักษณะเช่นกระแทกเร็ว ขึ้นอยู่กับระยะเวลาของเงินกู้การจำนองย้อนกลับดำเนินการเป็นไปได้สูงว่าเจ้าของบ้านจะได้รับการแทนที่ เมื่อจำนองมาถึงเนื่องจากผู้กู้หรือทายาทของอสังหาริมทรัพย์มีตัวเลือกในการรีไฟแนนซ์บ้านและเก็บไว้ขายบ้านและเงินสดส่วนที่เหลือใด ๆ หรือหันบ้านไปยังผู้ให้กู้ เมื่อจำนองย้อนหลังเรียกและครบกำหนดชำระผู้กู้ (หรือทายาท) อาจได้รับการต่ออายุเวลาโดยผู้ให้กู้ไม่เกินหนึ่งปีในการตัดสินใจนี้

หากทรัพย์สินถูกโอนไปให้กู้ผู้กู้ หรือทายาทไม่มีสิทธิเรียกร้องใด ๆ ต่อทรัพย์สินหรือส่วนได้เสียในทรัพย์สิน ผู้ให้กู้มีสิทธิไล่เบี้ยกับสถานที่ให้บริการ แต่ไม่ได้กับผู้กู้เองและไม่ได้กับทายาทของผู้กู้ ดังนั้นการจำนองอยู่ในประเภทที่เรียกว่า "วงเงินที่ไม่มีการ จำกัด การให้กู้"

ความคิดสุดท้ายหนึ่งข้อ: การจำนองย้อนกลับอาจเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับเจ้าของบ้านที่ประสบปัญหาการขาดแคลนเงินสด แต่มีส่วนได้เสียในบ้าน แต่ค่าธรรมเนียมสูงและอัตราผลตอบแทนที่ต่ำและการสูญเสียที่อาจเกิดขึ้นของเจ้าของบ้านทำให้การจำนองย้อนกลับเป็นแหล่งที่มีราคาแพงของสภาพคล่องที่ควรจะเป็นทางเลือกสุดท้ายสำหรับเจ้าของบ้านส่วนใหญ่

เจ้าของบ้านที่สนใจในการจำนองย้อนกลับควรติดต่อโปรแกรม HECM ของ FHA ที่ปรึกษา HECM ให้ข้อมูลเกี่ยวกับข้อกำหนดคุณสมบัติความหมายทางการเงินและทางเลือกในการหา HECM และการชำระคืนเงินกู้