5 ผู้ขายทางเลือกทางการเงินสำหรับผู้ซื้อบ้าน <
Faith Evans feat. Stevie J – "A Minute" [Official Music Video]
คิดว่าตอนนี้เป็นช่วงเวลาที่ดีในการซื้อบ้าน? โชคดีในการหาแหล่งเงินทุน
มาตรฐานการให้กู้ยืมแบบกระชับทำให้ฝันร้ายของเจ้าของบ้านยังคงย่ำแย่ต่อไปสำหรับผู้ที่มีรายได้เพื่อสนับสนุนการจดจำนอง แต่ไม่มีประวัติเครดิตที่เชื่อถือได้และคะแนนเครดิตต่ำสุด 720 คะแนน
สำหรับคนเหล่านี้เป็นตลาดที่ยากลำบากซึ่งดูเหมือนจะไม่ค่อยคลี่คลายเร็ว ๆ นี้
ป้อนการจัดหาเงินของผู้ขาย เมื่อได้รับความนิยมในช่วงปี 1980 ผู้จัดหาเงินทุนของผู้ขายกลับมาเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้ซื้อเพื่อหลีกเลี่ยงข้อ จำกัด ด้านการให้สินเชื่อจำนองในปัจจุบัน
ตาม Bloomberg Businessweek เกือบ 53,000 บ้านในปี 2010 ถูกซื้อด้วยการจัดหาเงินทุนของเจ้าของซึ่งส่วนใหญ่เกิดขึ้นในรัฐมิชิแกนรัฐฟลอริดาโอไฮโอรัฐแคลิฟอร์เนียวิสคอนซินมินนิโซตาและเท็กซัส
ขณะนี้เป็นเพียงประมาณ 1.5% ของการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2010 จะให้คำแนะนำว่าสำหรับผู้ซื้อความจำเป็นได้กลายเป็นมารดาของการประดิษฐ์อีกครั้ง
ประวัติโดยย่อของการจัดหาเงินทุนผู้ขาย
การจัดหาเงินของผู้ขายเอาออก ในช่วงต้นทศวรรษ 1980 หลังจากที่อัตราดอกเบี้ยพุ่งขึ้นสูงถึง 20% ทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องหาทางเลือกอื่น ๆ
ทางการเงินของผู้ขายก้าวเข้าสู่การฝ่าฝืนเจ้าของบ้านที่เป็นพันธมิตรกับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่ต่ำกว่ากับผู้ซื้อยินดีที่จะรับเงินกู้
แนวคิดนี้กลายเป็นเครื่องมือจัดหาเงินที่เป็นที่นิยมจนถึงช่วงปลายทศวรรษ 1970 เมื่อแบ๊งส์กลับมาพร้อมกับข้อตกลงการขายที่อนุญาตให้เรียกเงินกู้ยืมดังกล่าวได้หากมีการขายบ้านให้กับบุคคลที่สาม
ประโยคที่ครบกำหนดการขายจริงมีวัตถุประสงค์สองประการ ไม่เพียง แต่จะช่วยให้ธนาคารต่อสู้กับคู่แข่งเท่านั้น แต่ยังอนุญาตให้พวกเขาย้ายผู้กู้ออกจากการจำนองเก่าที่มีดอกเบี้ยต่ำลงไปสู่เงินกู้ใหม่ที่ให้อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น "การหาเงินกู้ยืมจากธนาคารและ บริษัท จำนองยากขึ้นและยากขึ้น" เขากล่าว "อาจเป็นไปได้ยากขึ้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีกฎที่เสนอมาให้ผู้ซื้อต้องลดลง 20% เพื่อที่จะมีคุณสมบัติในการจัดหาเงินทุนแบบเดิม" การจัดหาเงินทุนจากผู้ขาย ในขณะที่การจัดหาเงินทุนของผู้ขายในปัจจุบัน ตัวเลือกที่ห่างไกลราก 1980, หลักฐาน (และข้อควรระวัง) ยังคงเหมือนเดิม การจัดหาเงินของผู้ขายคล้ายกับแบบดั้งเดิมของผู้ให้กู้ธนาคารบุคคลที่สาม ผู้ซื้อลงนามในตั๋วสัญญาใช้เงินและสัญญาว่าจะจ่ายเงินค่างวดให้กับผู้ขาย (โดยปกติเป็นรายเดือน) ซึ่งมีเงินต้นและดอกเบี้ย เช่นเดียวกับเงินกู้ทั่วไปจะมีการจดจำนองที่ลงลายมือชื่อหรือหนังสือรับรองความน่าเชื่อถือหรือข้อตกลงด้านความปลอดภัยที่อนุญาตให้ผู้ขายสามารถยึดครองได้หากผู้ซื้อไม่จ่ายเงิน ตัวเลือกทางการเงินสำหรับผู้ขาย # 1: ฟรีและชัดเจน ทางเลือกในการจัดหาผู้ขายที่ง่ายที่สุดคือเมื่อเจ้าของขายบ้านฟรีและไม่มีหลักประกันทั้งหมด ผู้ซื้อชำระเงินดาวน์และจ่ายชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยรายเดือนที่มีการเจรจาต่อรองกับผู้ขายซึ่งจะนำยอดเงินคงเหลือในบัญชีส่วนตัว ตัวเลือกทางการเงินของผู้ขาย # 2: สัญญาเช่าพร้อมตัวเลือกในการซื้อ (เช่าให้เอง) ในสถานการณ์สมมตินี้เจ้าของบ้านที่มีศักยภาพสามารถเลือกซื้อบ้านได้ แต่ไม่มีภาระผูกพันตามจริง ผู้กู้ได้รับผลประโยชน์อย่างเท่าเทียมกันในบ้านด้วยการชำระเงินดาวน์ในขณะที่ยังทำเงินค่าเช่ารายเดือนเป็นประจำ ในตอนท้ายของสัญญาเช่านั้นเขา / เธอมีทางเลือกที่จะชำระยอดค้างชำระที่เหลือได้จากการรีไฟแนนซ์ Kevin Amolsch ประธานกลุ่มการเงินของ Pine แนะนำให้ผู้ขายติดตามตัวเลือกนี้เพื่อให้ได้ขนาดที่ใหญ่พอ การชำระเงินดาวน์ที่ไม่สามารถคืนเงินได้ในกรณีที่บุคคลนั้นไม่เลือกที่จะซื้อ "แต่ในทางกลับกันผู้ซื้อยังสามารถปกป้องตัวเลือกของพวกเขาได้ด้วยการบันทึกสัญญาเช่าซึ่งจะทำให้ชื่อเรื่องของคลาวด์กลายเป็นเรื่องยากสำหรับผู้ขาย เพื่อขายให้กับคนอื่น "เขากล่าว" ทางเลือกทางการเงินสำหรับผู้ขาย # 3: ตำแหน่งรองที่สอง ที่นี่ผู้ขายดำเนินการจำนองที่สอง lien ที่อยู่เบื้องหลังธนาคารที่จะทำให้ทั้งไม่มีเงินหรือขนาดเล็กลงจัดการ จากนั้นผู้ซื้อจะชำระเงินสองครั้งในแต่ละเดือน - หนึ่งครั้งไปยังผู้ถือภาระผูกพันของธนาคารอาวุโสและหนึ่งในสองของผู้ขายส่วนตัว ผู้ขายมีความเสี่ยงกับตัวเลือกนี้จะเห็นได้ชัด ถ้าผู้ซื้อจ่ายเพียงผู้ถือครองแรกผู้ขายจะต้องมีเงินทุนหรือทรัพย์สินเพียงพอที่จะยึดครองและจ่ายดอกเบี้ยครั้งแรกผู้ถือครองที่มีขนาดใหญ่กว่า ในทำนองเดียวกันหากผู้ซื้อจ่ายเงินเพียงเล็กน้อยเท่านั้นผู้ขายยังคงเสี่ยงต่อการสูญเสีย หากผู้ถือครองหุ้นอาวุโสยึดครองทางเลือก ทางเลือกทางการเงินของผู้ขาย # 4: การให้สินเชื่อจำนองแบบห่ออ้อม ข้อเสนอจากผู้ที่ไม่เต็มใจที่จะยึดตำแหน่งผู้ถือครองหลักทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูงขึ้นเป็นครั้งคราวการจำนองแบบห่อตัวยังเป็นโอกาสสำหรับผู้ขาย ได้รับอัตราผลตอบแทนที่ดี "ถ้าฉันเป็นผู้ขายที่มีเงินกู้จำนอง 100,000 ดอลลาร์ที่ 4% และทรัพย์สินมีมูลค่า $ 150,000 ฉันจะขายให้กับผู้ซื้อที่มีเงิน 10,000 ดอลลาร์ลดลงโดยถือส่วนต่างทั้งหมด [140,000 ดอลล่าร์สหรัฐฯ] ที่ 7% รอบการจำนองหรือโฉนดที่ดินรวมทั้งหมด "แลนซ์เชอร์ชิลล์ซึ่งเป็นทนายความกับ Frontline Education Group กล่าว "ฉันควรจะทำ 2% หรือ 3% ใน 100,000 ดอลลาร์แทนที่จะเป็นเพียงแค่ 7% ใน 40,000 ดอลลาร์" อย่างไรก็ตามผู้ซื้อควรรู้ถึงความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการห่อหุ้มรอบ "ถ้าคุณกำลังจะไปกับการจำนองแบบห่อรอบให้ไปกับ บริษัท สัญญาเสมอ" Amolsch ให้คำแนะนำแก่คุณ "คุณไม่ทราบว่าผู้ขายทำอะไรกับเงินของคุณ" บริษัท Escrow จะตรวจสอบให้แน่ใจว่าการชำระเงินทำให้ทั้งผู้ขายและผู้ถือครองธนาคารอาวุโส ความเสี่ยงอีกประการหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับธนาคารคือการค้นพบข้อผูกมัดเฉพาะนี้ "การจัดประเภทนี้เป็นการฝ่าฝืนสิ่งที่เรียกว่าข้อตกลงอันเนื่องมาจากการขายโดยทั่วไปว่าผู้ให้กู้ที่มีอยู่จะต้องจ่ายเงินเมื่อผู้ขายขายทรัพย์สินให้ ผู้ซื้อรายใหม่ "เตือน Bronstein " ถ้าผู้ขายไม่ได้ทำเช่นนี้และผู้ให้กู้พบว่าผู้ให้กู้สามารถประกาศบันทึกเป็นค่าเริ่มต้นและขอให้จ่ายเงินเต็มจำนวน " ว่าในตลาดปัจจุบันความเสี่ยงที่เกิดขึ้นนี้มีน้อย "ทำไมต้องเสี่ยงกับการปล่อยเงินกู้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ถ้าจ่ายตามที่ตกลงกันไว้?" เหตุผลเพียงอย่างเดียวว่าทำไมธนาคารอาจเรียกเงินกู้คือถ้าอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นอีกครั้งจากนั้นพวกเขาก็จะต้องการกู้อีกครั้ง อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น " ทางเลือกทางการเงินของผู้ขาย # 5: สัญญาเช่าที่ดิน อาจเป็นทางเลือกที่มีความเสี่ยงมากที่สุด ยังคงอยู่กับผู้ขายกรรมสิทธิ์ในกรรมสิทธิ์ขั้นสุดท้ายจะไม่ส่งผ่านไปยังผู้ซื้อจนกว่าจะได้รับการชำระหนี้เงินกู้ครั้งสุดท้าย คำตอบในการลงทุน: การจัดหาเงินของผู้ขายเป็นการสร้างทางเลือกให้กับผู้ซื้อบ้านที่มีรายได้เพื่อสนับสนุนการจำนอง มีเครดิตน้อยกว่าเครดิตเป็นตัวเอกในที่สุดเป็นเจ้าของบ้านของตัวเองยังมีการทำธุรกรรมทางธุรกิจใด ๆ ที่เลือกสำหรับวิธีการนี้ควรให้คำเตือนต่อไปนี้ในใจ อย่าทำมันคนเดียวเงินที่บันทึกไว้ในการหลีกเลี่ยงการปิดธนาคารแบบดั้งเดิม ค่าใช้จ่าย ควรใช้แนวทางการให้คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ การจัดหาเงินของผู้ขายเป็นข้อตกลงทางธุรกิจและควรได้รับการจัดการด้วยเช่นกัน
