การรีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย: วิธีการทราบเมื่อถึงเวลาที่เหมาะสม

ทุกคนรักการออมเงินโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพูดถึงค่าใช้จ่ายรายเดือนที่ใหญ่ที่สุดของเจ้าของบ้าน: การจดจำนอง บางทีคุณอาจต้องการลดค่าใช้จ่ายดังกล่าวโดยการรีไฟแนนซ์เงินกู้ของคุณ หรือบางทีคุณอาจคิดเกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์เนื่องจากคุณกลัวว่าอัตราดอกเบี้ยจะมุ่งหน้าขึ้นและเป็นโอกาสสุดท้ายของคุณที่จะคว้าข้อตกลงที่ดีขึ้น

อัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงต่ำในอดีตและคุณอาจมีตัวเลือกเงินกู้จำนวนมาก แต่ต้องใช้เวลาสักระยะเพื่อหาว่าการรีไฟแนนซ์เป็นวิธีที่ดีที่สุดในตอนนี้หรือไม่ ระยะเวลาที่คุณวางแผนที่จะอยู่ในบ้านเป้าหมายทางการเงินและข้อมูลเครดิตของคุณทั้งหมดมีบทบาทในการตัดสินใจว่าจะรีไฟแนนซ์และเมื่อไหร่ -

เพื่อให้ได้แนวคิดในการรีไฟแนนซ์บ้านของคุณเราได้พูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อสองรายคือเคธี่มิลเลอร์รองประธานฝ่ายการให้สินเชื่อจำนองกับ Navy Union Credit Union ในกรุงเวียนนาเวอร์จิเนียและโทนี่จูเลียนเล่ผู้จัดการฝ่ายขายอสังหาริมทรัพย์ในเดนเวอร์ กับเวลส์ฟาร์โก

ต่อไปนี้เป็นคำถามสองสามข้อที่คุณควรถามตัวเองเพื่อช่วยตัดสินใจว่าตอนนี้เป็นเวลาที่เหมาะสมในการรีไฟแนนซ์หรือไม่:

อัตราการจำนองจะเพิ่มขึ้นเร็ว ๆ นี้?

เมื่อ Federal Reserve ประกาศในเดือนธันวาคมปี 2015 ก็คือการเพิ่มอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นโดย 0.25% หลายคนกลัวอัตราการจำนองกระโดดขึ้น แต่อัตราการจำนองไม่ขยับตัวด้วยอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นมิลเลอร์กล่าว

กล่าวอีกนัยหนึ่งอย่าคาดหวังว่าจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วซึ่งจะทำให้คุณไม่ต้องรีไฟแนนซ์ที่บ้านของคุณในเร็ว ๆ นี้ ยังคงมีเวลาให้คุณชำระหนี้ที่มีดอกเบี้ยสูงหรือเพิ่มคะแนนเครดิตของคุณและปรับตำแหน่งให้ดีขึ้นเพื่อให้มีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับการรีไฟแนนซ์เงินกู้ที่ดี

"ราคายังค่อนข้างต่ำและเราเห็นจำนวนมากของการใช้งานการรีไฟแนนซ์เข้ามา" มิลเลอร์กล่าวว่า เธอเสริมว่าหลายคนที่ซื้อในตลาดสูงสุดเท่านั้นที่จะเห็นความผิดพลาดของราคาที่อยู่อาศัยได้คืนค่าในที่สุดส่วนได้เสียในบ้านของพวกเขาที่จะได้รับประโยชน์จากการรีไฟแนนซ์ "เราเห็นคนจำนวนมากใช้ประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงด้วยการรีไฟแนนซ์เงินสดเพื่อจ่ายเงินเพื่อปรับปรุงบ้าน"

อัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในปี 2016 แต่จนกว่าจะถึง 5% หรือมากกว่านั้นมิลเลอร์กล่าวว่าคุณน่าจะได้รับอัตราการแข่งขันตราบเท่าที่คะแนนเครดิตของคุณดีและแสดงหลักฐานรายได้ที่มั่นคง (เคล็ดลับ: การใช้เครื่องคิดเลขจำนองสามารถช่วยให้คุณเข้าใจได้ว่าอัตราใดที่คุณอาจคาดหวัง)

เปรียบเทียบอัตรา Refinance สินเชื่อที่อยู่อาศัย

ฉันจะประหยัดค่าใช้จ่ายรายเดือนได้เท่าไหร่?

ในการคำนวณเงินออมที่เป็นไปได้คุณจะต้องเพิ่มค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์เช่นการประเมินค่าการตรวจสอบเครดิตค่าธรรมเนียมการปฐมนิเทศและค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี นอกจากนี้โปรดตรวจสอบว่าคุณต้องจ่ายค่าปรับสำหรับการชำระเงินกู้ปัจจุบันของคุณก่อนหรือไม่ จากนั้นเมื่อคุณพบว่าอัตราดอกเบี้ยที่คุณมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ใหม่คุณจะสามารถคำนวณการชำระเงินรายเดือนใหม่และดูว่าคุณจะประหยัดค่าใช้จ่ายเท่าใดในแต่ละเดือน

คุณควรพิจารณาว่าคุณมีส่วนได้เสียอย่างน้อย 20% ในบ้านหรือไม่ - ความแตกต่างระหว่างมูลค่าตลาดกับสิ่งที่คุณเป็นหนี้ ตรวจสอบค่าทรัพย์สินในละแวกของคุณเพื่อหาค่าที่บ้านของคุณอาจประเมินได้ในขณะนี้ อย่าพึ่งพาการประเมินมูลค่าบ้านออนไลน์เพียงอย่างเดียวพวกเขามักจะถูกปิด แต่ไซต์ออนไลน์สามารถชี้ราคาขายล่าสุดสำหรับบ้านใกล้เคียงที่อยู่ใกล้คุณได้ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นสามารถให้ความคิดเกี่ยวกับสิ่งที่บ้านของคุณคุ้มค่าด้วย

จำนวนเงินทุนของคุณมีความสำคัญเนื่องจากผู้ให้กู้มักต้องการให้คุณ "ประกัน" การจำนอง - ปกป้องผลประโยชน์ทางการเงินของตนในกรณีที่คุณผิดนัด - ถ้าคุณมีส่วนได้เสียน้อยกว่า 20% การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ถูกและถูกสร้างขึ้นในการชำระเงินรายเดือนของคุณดังนั้นให้แน่ใจว่าคุณห่อไว้ในการคำนวณของคุณเกี่ยวกับการออมที่มีศักยภาพ

เมื่อคุณเพิ่มค่าใช้จ่ายทั้งหมดของเงินกู้ที่รีไฟแนนซ์แล้วคุณสามารถเปรียบเทียบการชำระเงินรายเดือน "แบบ all-in" กับสิ่งที่คุณจ่ายได้

เงินฝากออมทรัพย์เพียงพอหรือไม่ที่จะทำให้การรีไฟแนนซ์คุ้มค่า?

คุณจะใช้จ่ายเงินโดยเฉลี่ย 3% ถึง 6% ของวงเงินกู้ยืมในค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีดังนั้นคุณต้องคิดระยะเวลาการออมเงินรายเดือนของคุณจะไปชดเชยกับค่าใช้จ่ายเหล่านั้น ตัวอย่างเช่นจะใช้เวลา 30 เดือนในการหักค่าใช้จ่ายในการปิดถึง 3,000 ดอลลาร์หากการชำระเงินรายเดือนของคุณลดลง 100 เหรียญ หากคุณย้ายไปในช่วง 30 เดือนที่ผ่านมาคุณจะเสียเงินในการรีไฟแนนซ์

ลองนึกถึงว่าบ้านปัจจุบันของคุณจะเหมาะกับไลฟ์สไตล์ของคุณในอนาคตหรือไม่ คุณต้องแปลกใจ แต่คนจำนวนมากไม่ทำ ถ้าคุณใกล้จะเริ่มต้นครอบครัวหรือมีรังที่ว่างอยู่และคุณรีไฟแนนซ์ตอนนี้มีโอกาสที่คุณจะไม่อยู่ในบ้านของคุณนานพอที่จะทำลายแม้กระทั่งค่าใช้จ่าย

เจ้าของบ้านที่มีลึกในการชำระคืนเงินกู้ของพวกเขาควรคิดอย่างรอบคอบก่อนที่จะกระโดดลงไปในการรีไฟแนนซ์มิลเลอร์กล่าวว่า หากคุณมีเงินกู้อยู่แล้ว 10 ปีหรือมากกว่านั้นในการรีไฟแนนซ์เงินกู้ 30 ปีหรือแม้กระทั่ง 20 ปีใหม่แม้ว่าจะช่วยลดอัตราดอกเบี้ยของคุณได้มาก เนื่องจากการจ่ายดอกเบี้ยเป็นแบบโหลดด้านหน้า ยิ่งคุณจ่ายเงินให้กับการจำนองของคุณนานเท่าใดแล้วการจ่ายเงินแต่ละครั้งจะไปถึงเงินต้นแทนที่จะเป็นดอกเบี้ย

ถึงเวลาที่ต้องเปลี่ยนประเภทเงินกู้ที่ฉันมีแล้วหรือยัง?

ทำนายของคุณเกี่ยวกับระยะเวลาที่คุณจะอยู่ในบ้านปัจจุบันของคุณแล้วคิดเกี่ยวกับรายละเอียดของการจำนองปัจจุบันของคุณ ปัจจัยเหล่านี้เล่นกันเองอาจมีบทบาทอย่างไรในการตัดสินใจของคุณ

สมมุติว่าคุณซื้อบ้านด้วยการจำนองอัตราปรับได้สำหรับระยะเริ่มต้น 5 ปีที่ประมาณ 3% คุณวางแผนที่จะอยู่ต่อไปอีกหลายปี หากคุณใกล้จะถึงเวลาที่อัตราการปรับตัวสามารถรีเซ็ตและเคลื่อนตัวสูงขึ้นได้คุณอาจได้รับประโยชน์จากการรีไฟแนนซ์สินเชื่อจำนองระยะเวลา 20 ถึง 30 ปีเพื่อรับอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดซึ่งจะไม่ผันผวน

ในทางตรงกันข้ามถ้าคุณรู้ว่าคุณจะย้ายไปในอีกไม่กี่ปีรีไฟแนนซ์ ไปยัง ARM จากเงินกู้คงที่ในระยะยาวจะช่วยให้คุณประหยัดเงินได้มากขึ้นเนื่องจากผู้ให้กู้มีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าเงินกู้เหล่านั้น

>> MORE: เคล็ดลับในการลดค่าใช้จ่ายในบ้านของคุณและเพิ่มเงินออมเพื่อการรีไฟแนนซ์ของคุณให้มากที่สุด

เครดิตของฉันมีลักษณะอย่างไร?

ประวัติเครดิตและประวัติการชำระเงินของคุณดีขึ้นเมื่อคุณได้รับการจดจำนองหรือไม่? หากเป็นเช่นนั้นคุณอาจมีสิทธิ์ได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ดีขึ้นซึ่งจะช่วยให้คุณสามารถประหยัดเงินได้มากขึ้นต่อเดือนและลดลงเร็วกว่า

(หรือสอง) สามารถทำตัวเลขในเครดิตของคุณและที่มีผลต่อความสามารถในการมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้รีไฟแนนซ์และอัตราที่คุณจะได้รับ หากคุณได้รับชำระเงินด้วยบัตรเครดิตล่าช้าซื้อรถใหม่หรือรับเงินกู้ยืมจากนักเรียนแล้วคะแนนเครดิตของคุณอาจต่ำกว่าที่คุณได้เบิกเงินกู้เดิม ก่อนที่จะรีไฟแนนซ์คุณอาจต้องการซ่อมแซมเครดิต

"ถ้าคุณกำลังดิ้นรนกับการชำระเงินโดยอัตโนมัติทุกอย่างเพื่อให้คุณไม่พลาด" Julianelle กล่าว "นอกจากนี้ให้ดูที่อัตราส่วนยอดคงค้างของบัตรเครดิตที่คงค้างอยู่กับวงเงินเครดิต หากรายงานเครดิตของคุณแสดงยอดค้างชำระที่ใกล้ขีด จำกัด แสดงว่ามีการใช้งานสูง คุณต้องการให้อัตราส่วนดังกล่าวต่ำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้โดยการชำระยอดคงเหลือบัตรเครดิตของคุณในแต่ละเดือนให้เต็มเพราะนั่นอาจทำให้คุณมีความแตกต่างกันได้มากหรือไม่ว่าคุณมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ใหม่หรือไม่"

อีกก้าวหนึ่งที่ชาญฉลาด: ดูว่าคุณจ่ายเงินในบัตรเครดิตและหนี้ดอกเบี้ยสูงอื่น ๆ ในแต่ละเดือนเท่าใด ดูว่าเงินที่คุณต้องการใช้จ่ายในการปิดต้นทุนจะดีกว่าหรือไม่ที่จะจ่ายเงินลงแทนการรีไฟแนนซ์บ้านของคุณ หรือบางทีอาจกระทำการใช้เงินออมรายเดือนที่คุณได้รับจากการรีไฟแนนซ์เพื่อชำระหนี้เหล่านั้น

บรรทัดด้านล่าง

ก่อนที่คุณจะดำน้ำหัวเสียในการรีไฟแนนซ์นั่งลงกับผู้ให้กู้และทำคณิตศาสตร์เพื่อดูว่าคุณต้องการแบ่งแม้ในช่วงเวลาที่เหมาะสม ใช้เวลาในการตรวจสอบเป้าหมายด้านการเงินของคุณอย่างละเอียดและคิดถึงบ้านที่คุณอยู่ในปัจจุบันจะตอบสนองความต้องการของพื้นที่และสถานที่ในอนาคตได้อย่างไร

อย่าลืมว่าถ้าคุณกำลังดิ้นรนเพื่อจ่ายเงินจำนองของคุณในแต่ละเดือนและคุณไม่มีสิทธิ์ได้รับเงินกู้รีไฟแนนซ์ทั่วไป HARP เป็นโครงการรีไฟแนนซ์เงินกู้ของรัฐบาลซึ่งจะหมดอายุในปี 2561 ซึ่งจะช่วยลดภาระทางการเงินของคุณได้

การออมเงินในการจำนองของคุณช่วยให้คุณสร้างความมั่งคั่งและผู้ที่ไม่รักการทำเช่นนั้น? ถ้าตอนนี้ไม่ใช่เวลาที่เหมาะสำหรับการรีไฟแนนซ์ให้คุณต่อไปกับการชำระเงินจำนองในปัจจุบันของคุณและรักษาเครดิตให้อยู่ในลำดับที่ดีเพื่อที่คุณจะพร้อมที่จะประท้วงเมื่อถึงเวลาที่เหมาะสม

เพิ่มเติมจาก Investmentmatome:

• ฉันสามารถซื้อบ้านได้มากแค่ไหน?
• เปรียบเทียบอัตรา Refinance สินเชื่อที่อยู่อาศัย
• หานายหน้าจำนอง

Deborah Kearns และ Hal Bundrick เป็นนักเขียนที่ Investmentmatome ซึ่งเป็นเว็บไซต์การเงินส่วนบุคคล

อีเมล: [email protected], [email protected] Twitter: @ debbie_kearns, @halmbundrick

อัปเดตเมื่อวันที่ 20 กันยายน 2017

รูปภาพผ่านทาง iStock