อัตราการจดจำนอง 8% จะเปลี่ยนหน้าของเจ้าของบ้านอย่างไร

แม้จะมีเศรษฐกิจที่ดีขึ้นและการมองโลกในแง่ดีรอบ ๆ ตลาดหุ้น ภาคที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในความกลัวลึก วิกฤตการยึดสังหาริมทรัพย์ยังคงใช้เวลาในการยกเลิกการติดตั้งซึ่งขึ้นอยู่กับระดับที่น่ากลัวของกิจกรรมการยึดสังหาริมทรัพย์ในปีพ. ศ. 2552 และ พ.ศ. 2553 จำนวนที่มากเกินไปของบ้านที่ขายไม่ออกอาจใช้เวลาหลายปีกว่าจะลดลงได้

ปัจจัยที่เพิ่งเข้ามาเล่นและพวกเขามีแนวโน้มที่จะส่งผลกระทบต่อภาคที่อยู่อาศัยในไตรมาสที่มาและปีที่ผ่านมาผลักดันปัจจัยการยึดสังหาริมทรัพย์เป็นพื้นหลัง และอีกครั้งหนึ่ง Fannie Mae และ Freddie Mac เป็นศูนย์กลางของความสนใจเนื่องจากนักลงทุนมีการถกเถียงกันในเรื่องอัตราดอกเบี้ยและอัตราการจำนองบ้านจะเพิ่มขึ้นจากที่นี่ Fannie, Freddie และ Fed

ในช่วงหลายสัปดาห์ที่ผ่านมา โอบามาบริหารร่วมกับกองกำลังในสภาคองเกรสที่เชื่อว่าผู้ให้กู้จำนอง Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) และ Freddie Mac (Federal Mortgage Loan Corporation) เป็นส่วนหนึ่งของปัญหาไม่ใช่ส่วนหนึ่งของการแก้ปัญหา ทั้งสองรัฐวิสาหกิจที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล (GSEs) ให้การค้ำประกันเงินกู้ที่มีดอกเบี้ยต่ำ ๆ หลายร้อยหลายพันล้านดอลลาร์และเชื่อว่าส่วนใหญ่ช่วยสร้างสภาพแวดล้อมที่นำไปสู่การสร้างที่อยู่อาศัยที่ไม่ยั่งยืน

ในฐานะสมาชิกสภานิติบัญญัติฝ่ายพรรค ดูเหมือนจะลดลงอย่างรวดเร็วทั้ง Fannie Mae และ Freddie Mac เราอาจจะย้ายไปสู่การเปลี่ยนแปลงอย่างลึกซึ้งในตลาดที่อยู่อาศัย ปัจจุบัน Fannie Mae และ Freddie Mac มีจุดมุ่งหมายที่สำคัญ: ให้ธนาคารในประเทศมีเงินทุนของรัฐบาลกลางที่ให้ยืมแก่เจ้าของบ้าน หากองค์กรเหล่านี้หดตัวหรือถูกกำจัดออกไปอย่างสิ้นเชิงเนื่องจากผู้กำหนดนโยบายบางรายหวังว่าผู้ให้กู้จะมีสิทธิ์เข้าถึงกองทุนของรัฐบาลกลางเพียงเล็กน้อยเท่านั้น และถ้าธนาคารถูกบังคับให้ใช้เงินทุนของตัวเองมากขึ้นเพื่อให้ยืมพวกเขาจะต้องการอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเพื่อชดเชยความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นของตัวเอง

อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น = จำนวนผู้ซื้อน้อยลง และผู้ซื้อน้อยลงหมายถึงราคาที่อยู่อาศัยอาจลดลงอีก นี่เป็นเหตุผล.

สมมุติว่าคู่หนุ่มสาวต้องการซื้อบ้าน 200,000 เหรียญที่มีการชำระเงินดาวน์ 10% หากต้องการใช้เงินจำนวน 180,000 เหรียญที่อัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันประมาณ 5% พวกเขาต้องการดูรายละเอียดเงินต้นและดอกเบี้ยแบบรายเดือน 966 เหรียญ (ก่อนหักภาษีและประกัน)

แต่ถ้าอัตรานี้เพิ่มขึ้นเป็น 8% การชำระเงินรายเดือนจะเพิ่มขึ้นเป็น 1,320 เหรียญ และคนที่พยายามซื้อบ้าน 400,000 ดอลล่าร์จะจ่ายเงินเพิ่มอีก 800 เหรียญต่อเดือนถ้าอัตราเพิ่มขึ้นจาก 5% เป็น 8%

[ถ้าคุณพร้อมที่จะซื้อบ้านใช้เครื่องคำนวณสินเชื่อเพื่อที่จะดูรายละเอียดการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยของคุณเป็นรายเดือน]

จุดสิ้นสุดของยุค?

หนึ่งในซับเงินของล่าสุด ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำก็คือราคาที่อยู่อาศัย slumping ทำให้พวกเขาไกลราคาไม่แพงมาก อ้างอิงจากสมาคมนายหน้าแห่งชาติ (NAR) ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจาก 137.8 ในปีพ. ศ. 2551 เป็น 174.6 ในปี 2553 (ค่า 100 หมายความว่าครอบครัวที่มีรายได้ปานกลางมีรายได้เพียงพอที่จะมีคุณสมบัติในการจดจำนอง บ้านเฉลี่ยราคาดัชนีข้างต้น 100 หมายว่าครอบครัวรายได้รายได้เฉลี่ยมีรายได้มากกว่าพอที่จะมีสิทธิ์ได้รับสินเชื่อจำนองในบ้านราคามัธยฐานสมมติว่าการชำระเงินลง 20%) ราคาบ้านลดลงช่วย แต่เพื่อ ไม่ลดลงอัตราดอกเบี้ยซึ่งขณะนี้เริ่มมีแนวโน้มสูงขึ้น โดยการคำนวณของฉันอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นเป็น 8% จะลบล้างผลกำไรทั้งหมดที่ได้รับจากดัชนี NAR ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

ทำไมฉันต้องยึดครอง 8%? ไม่ใช่แค่ปัจจัย Fannie และ Freddie เท่านั้น การถอนตัวออกจากตลาดจะช่วยผลักดันอัตราการจำนองเป็น 7% แต่ส่วนที่เหลือจะมาจากการคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้นซึ่งจะผลักดันให้อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูงกว่า 100 ถึง 200 จุดต่อไป ไม่กี่ปี (เช่นการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย 1% ถึง 2%)

โดยทั่วไปกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งจะนำไปสู่ความคาดหวังในราคาที่สูงขึ้น Federal Reserve ซึ่งมีบทบาทสำคัญในการกำหนดอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มที่จะเพิ่มอัตราเมื่อเศรษฐกิจแข็งแกร่งขึ้น เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องทราบว่าอัตราการจำนองจะติดตามอัตราดอกเบี้ยตั๋วเงินคลังอายุ 10 ปีและอัตราดอกเบี้ยระยะยาวจะถูกกำหนดโดยตลาดตราสารหนี้และไม่ใช่เฟด อย่างไรก็ตามเมื่อเฟดมีการเพิ่มอัตราดอกเบี้ยระยะสั้น แต่ก็ยังคงมีอิทธิพลทางอ้อมต่อทิศทางอัตราดอกเบี้ยเงินกู้

สิ่งที่มันหมายถึงผู้ซื้อบ้าน

ความหมายที่ชัดเจนสำหรับผู้ซื้อบ้านที่มีศักยภาพ หากคุณวางแผนจะซื้อบ้านและจะต้องยืมเงินเป็นจำนวนมากนี่เป็นโอกาสที่ดีในการล็อคเงินกู้ยืมโดยเฉพาะอย่างยิ่งในขณะที่ราคาบ้านยังคงอยู่ในระดับต่ำ หากคุณไม่สามารถชำระเงินดาวน์ได้ในขณะนี้คุณไม่จำเป็นต้องตื่นตระหนก แทนที่จะมุ่งเน้นไปที่การสร้างรายได้ที่ค้างอยู่และคิดถึงการหาบ้านที่เจียมเนื้อเจียมตัวมากกว่าที่คุณคาดการณ์ไว้ หากต้องการเพิ่มอุปสรรคอีกประการหนึ่งผู้ให้กู้กำลังขอเพิ่มการชำระเงินดาวน์ไม่เกิน 20% หรือ 30% - เป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่จากวันที่ 5% ลดลง นั่นหมายความว่าผู้ซื้อบ้านที่มีศักยภาพจะต้องใช้เวลามากขึ้นในการสร้างการออมก่อนที่จะลดลง

แต่ถ้าคุณมีเงินสดมากพอที่จะนั่งอยู่ในตลาดหุ้นหรือที่อื่นคุณไม่ควรรีบร้อนเพราะเงินให้สินเชื่อกลายเป็นเรื่องยากขึ้น, ตารางเปลี่ยนในความโปรดปรานของผู้ที่สามารถจ่ายเงินสด คุณจะมีการแข่งขันน้อยกว่าสำหรับบ้านที่คุณกำลังมองหาซื้อและหากอัตราที่สูงขึ้นอย่างแน่นอนทำให้ความต้องการปิดตายคุณอาจกำลังมองหาราคาที่ลดลงต่อไปสำหรับที่อยู่อาศัยในอนาคต

ถ้าคุณเป็นเจ้าของบ้านและคุณแล้ว คุณรีบเร่งที่จะจ่ายดอกเบี้ยจำนองของคุณคุณอาจต้องการยกระดับขึ้นอีกครั้งเนื่องจากอัตราการกู้ยืมยังคงต่ำมากตามมาตรฐานในอดีต เงินสดที่คุณได้รับในการรีไฟแนนซ์อาจได้รับผลตอบแทนสูงกว่าในกองทุนดัชนีที่มีการจัดการแบบ Passive หรือหุ้นที่จ่ายเงินปันผลสูงกว่าที่จะได้รับในที่อยู่อาศัย หากอัตราเงินเฟ้อเพิ่มขึ้นอีกครั้งในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าจะเห็นได้ว่าอัตราเงินเฟ้อของสินเชื่อจำนอง 5.5% ดูดีขึ้นและดีขึ้นเมื่ออัตราเงินเฟ้อสูงขึ้นเรื่อย ๆ

ภาคที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบจากตัวแปรมากมาย มันเป็นไปไม่ได้ที่จะรู้ได้อย่างแม่นยำว่าอัตราดอกเบี้ยราคาบ้านและความต้องการจะเล่นในช่วงไม่กี่ปีถัดไป แต่การดำเนินการของ Fannie Mae, Freddie Mac และ Federal Reserve อย่างแน่นอนน่าติดตามในช่วงไม่กี่เดือนข้างหน้า

[Learn more in the InvestingAnswers feature:

วิธีป้องกันตัวเองจากอัตราการจำนองที่เพิ่มขึ้น.]