วิธีการรับสินเชื่อจำนองย้อนหลัง

การจำนองย้อนกลับมีมูลค่าการสำรวจถ้าคุณต้องการใช้บางส่วนของบ้านของคุณในการเกษียณอายุ - และคุณวางแผนที่จะอยู่ในบ้านของคุณสำหรับอนาคตอันใกล้ ทำการบ้านของคุณเพื่อให้คุณรู้ว่าสิ่งที่คาดหวังก่อนที่จะได้รับการจดจำนองย้อนกลับ

ต่อไปนี้คือคำถามทั่วไป (และคำตอบ) ที่จะช่วยคุณในการสมัครและรับการจดจำนองย้อนกลับ

ฉันจะได้รับการจดจำนองย้อนกลับได้ที่ไหน?

การจำนองย้อนหลังส่วนใหญ่จะได้รับการออกในรูปแบบการจำนองเพื่อใช้ในการต่อรองราคาบ้านหรือ HECM ซึ่งเป็นผู้ประกันตนโดย Federal Housing Administration ดังนั้นคุณจะต้องเลือกผู้ให้กู้ที่ FHA อนุมัติ ผู้ให้กู้จำนองย้อนกลับที่ไม่ใช่ HECM เสนอผลิตภัณฑ์ของตนเอง แต่ก็ไม่มีการคุ้มครองผู้บริโภครายเดียวกันกับ HECM

ฉันจะมีสิทธิ์ได้รับ HECM ได้อย่างไร?

คุณต้องเป็นไปตามข้อกำหนด FHA ต่อไปนี้เพื่อขอรับ HECM:

• คุณอายุ 62 ปีขึ้นไป
• คุณและ / หรือคู่สมรสที่มีสิทธิ์ - ผู้ที่ต้องตั้งชื่อในเงินกู้แม้ว่าเขาจะไม่ใช่ผู้กู้ร่วม - อาศัยอยู่ในบ้านเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณ คู่สมรส "มีสิทธิ์" หมายความว่าคุณแต่งงานถูกต้องตามกฎหมายก่อนยื่นขอจำนองย้อนกลับ
• คุณไม่มีหนี้ของรัฐบาลกลางที่ค้างชำระ
• คุณเป็นเจ้าของบ้านของคุณได้ทันทีหรือมีผู้ถือหุ้นเป็นจำนวนมาก
• คุณเข้าร่วมการให้คำปรึกษากับผู้ให้คำปรึกษา HECM ที่ได้รับการอนุมัติจากกระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมือง
• บ้านของคุณเป็นไปตามมาตรฐานทรัพย์สินทั้งหมดของ FHA และความต้องการน้ำท่วม
• คุณยังคงจ่ายภาษีทรัพย์สินทั้งหมดประกันเจ้าของบ้านและค่าบำรุงรักษาอื่น ๆ ในครัวเรือนตราบใดที่คุณอาศัยอยู่ในบ้าน

ผู้ให้กู้ประเมินใบสมัครของฉันอย่างไร?

ผู้ให้กู้ของคุณจะทำการประเมินทางการเงินซึ่งรวมถึงการดึงเครดิตการประเมินประวัติการชำระเงินของคุณและเงินให้สินเชื่อจำนองที่โดดเด่นและทำให้มั่นใจได้ว่าคุณไม่มีสิทธิในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์หรือหนี้สินของรัฐบาลกลาง

ผู้ให้กู้ยังต้องการรายได้ - 401 (k), เงินบำนาญ, ประกันสังคม, ค่าจ้างถ้าคุณยังคงทำงาน ฯลฯ - ที่แสดงว่าคุณสามารถที่จะจ่ายค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง

สุดท้ายผู้ให้กู้จะสั่งการประเมินทรัพย์สินเพื่อกำหนดเท่าใดบ้านของคุณมีค่าและเท่าใดคุณสามารถยืมในการจำนองย้อนกลับ

ทำไมฉันต้องทำคำปรึกษา HECM?

การให้คำปรึกษาแบบบังคับจะช่วยให้คุณเข้าใจ ins ลึกหนาบางของการจำนองย้อนกลับจากมืออาชีพที่เป็นกลางของบุคคลที่สามกล่าวว่า Cara Pierce ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินที่อยู่อาศัยกับโซลูชั่นการให้คำปรึกษา Clearpoint เครดิต HUD ได้รับการอนุมัติหน่วยงานให้คำปรึกษา HECM

"ในฐานะที่ปรึกษาเราไม่ได้รับเงินคืนและในความเป็นจริงเราไม่ได้คุยกับผู้ให้กู้เลย" เพียร์ซกล่าว "เราใส่ข้อเท็จจริงออก - หูดและทั้งหมด - และให้ผู้บริโภคตัดสินใจ"

เนื่องจากคุณกำลังยืมเงินทุนจากบ้านคุณจึงจำเป็นต้องเข้าใจขอบเขตที่การจำนองย้อนกลับสามารถทำให้หมดสิ้นไปจากการมีส่วนได้เสียดังกล่าวได้ตลอดเวลาทั้งนี้ขึ้นอยู่กับจำนวนเงินที่คุณยืมและมูลค่าของบ้านโน้ตเพียร์ซ

ฉันสามารถยืมได้มากแค่ไหน?

วงเงินกู้สูงสุดของ FHA HECM คือ 679,650 ดอลลาร์ แต่จำนวนเงินที่คุณสามารถถอนออกจากการจำนองย้อนกลับจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับอายุของผู้ยืมที่อายุน้อยที่สุด (หรือคู่สมรสที่ยังไม่ถือครองสิทธิ์) อัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันและราคาประเมินของบ้านของคุณเพียร์ซกล่าว

จำนวนเงินโดยรวมที่คุณสามารถเบิกใช้ในการจำนองย้อนกลับเรียกว่า "วงเงินหลักเริ่มต้น" ในปีแรกคุณจะมีวงเงินสูงสุด 60% ของวงเงินหลักเริ่มแรก (ตามที่ผู้ให้กู้กำหนด) ข้อยกเว้นอย่างเดียวคือถ้าคุณมีวงเงินสินเชื่อที่มีอยู่เกินกว่า 60% ของวงเงินหลักเริ่มแรก HECM จะช่วยให้คุณสามารถเบิกเงินกู้ได้มากกว่า 60% เต็มจำนวนบวก 10% ของวงเงินหลักเริ่มต้นของคุณเป็นเงินสด ตามที่สำนักคุ้มครองทางการเงินของผู้บริโภค

ต้องใช้เวลานานเท่าใด?

Rob O'Dell วางแผนการเงินที่ Coyle Financial Counsel ในเนเปิลส์รัฐฟลอริด้ากล่าวว่าการเปลี่ยนแปลงนี้จะแตกต่างจากผู้ให้กู้กับผู้ให้กู้ การประเมินอาจเป็นส่วนที่ยาวนานที่สุดของกระบวนการเพราะตลาดบางแห่งมีปัญหาการขาดแคลนผู้ประเมินราคาทรัพย์สินและความต้องการสูงบันทึกย่อของ O'Dell

เงินของฉันจะกระจายอย่างไรและเมื่อไหร่?

คุณมีทางเลือกสำหรับการเบิกจ่ายเงิน (นั่นคือสิ่งที่ FHA เรียกการชำระเงินที่คุณจะได้รับ) และนี่คือที่ที่มีการวางแผนทางการเงินเพิ่มเติมเข้ามาเล่น การประเมินรายได้อื่น ๆ ที่เกษียณอายุและค่าใช้จ่ายในการดูแลสุขภาพในระยะยาวเช่นจะส่งผลต่อวิธีที่คุณเลือกรับเงินจำนองย้อนกลับ FHA เสนอประเภทสินเชื่อย้อนหลังสองประเภทคือการจำนองอัตราการปรับอัตราดอกเบี้ยและการจำนองอัตราคงที่

ด้วย ARM คุณสามารถเลือกจากตัวเลือกการชำระเงินเหล่านี้:

• ครอบครอง: ตั้งค่าการชำระเงินรายเดือนตราบเท่าที่คุณ (หรือคู่สมรสที่มีสิทธิ์) อยู่ในบ้าน
• ระยะเวลา: ตั้งค่าการชำระเงินรายเดือนเป็นระยะเวลาที่กำหนด
• บรรทัดเครดิต: การชำระเงินที่ไม่ระบุเมื่อคุณต้องการจนกว่าคุณจะใช้เงินหมดแล้ว
• การครอบครองที่เปลี่ยนแปลง: วงเงินสินเชื่อและกำหนดการชำระเงินรายเดือนตราบเท่าที่คุณหรือคู่สมรสที่มีสิทธิ์อาศัยอยู่ในบ้าน
• คำที่แก้ไข: วงเงินเครดิตและกำหนดการชำระเงินรายเดือนเป็นระยะเวลาที่คุณเลือก

ด้วยการจดจำนองแบบอัตราคงที่คุณจะได้รับเงินมัดจำแบบครั้งเดียวหลังจากที่คุณปิดเงินกู้ คุณจะต้องการมีแผนการที่มั่นคงสำหรับการใช้เงินที่ได้จากการดำเนินการไม่ว่าจะเป็นเพื่อชำระหนี้ค่าครองชีพหรือค่ารักษาพยาบาลเป็นต้น

ขั้นตอนต่อไปฉันควรทำอย่างไร

O'Dell กล่าวว่าหลายคนต่างก็โกงการจำนองย้อนกลับเพราะพวกเขาเคยได้ยินเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการก่อกำเนิดสูงและเรื่องราวสยองขวัญของคู่สมรสที่ถูกไล่ออกหลังจากที่ผู้ยืมเสียชีวิต แต่นั่นคือก่อนที่จะมีการใช้กฎ FHA ล่าสุดที่จะช่วยปกป้องผู้บริโภคในวงกว้างมากขึ้นเขากล่าว

บางส่วนของกฎเหล่านี้รวมถึงการกำหนดจำนวนเงินที่อนุญาตให้นำออกในปีแรก จำกัด ค่าธรรมเนียมการก่อกำเนิดสินเชื่อให้อยู่ที่ 6,000 เหรียญและอนุญาตให้คู่สมรสที่ไม่มีคู่สมรสต้องค้างอยู่ในบ้านหลังจากที่ผู้กู้เสียชีวิตหรือย้ายไปอยู่ในสถานดูแลระยะยาว

มีความเสี่ยงในการจำนองย้อนกลับดังนั้นคุณควรทำวิจัยของคุณติดต่อที่ปรึกษาของ HUD และเลือกผู้ให้กู้ HECM ที่ FHA อนุมัติ

FHA ไม่สามารถประกันเงินกู้จากผู้ให้ยืมที่ไม่ได้รับการอนุมัติดังนั้นจึงไม่มีการรับประกันว่าคุณจะได้รับความคุ้มครองเช่นเดียวกัน - อนุญาตให้คู่สมรสที่ยังไม่ถือครองตัวอยู่ในบ้านหลังการตายของคุณ - ถ้าคุณใช้

Deborah Kearns เป็นนักเขียนที่ Investmentmatome ซึ่งเป็นเว็บไซต์การเงินส่วนบุคคล อีเมล: [email protected] Twitter: @debbie_kearns