ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจะป้องกันผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรกได้อย่างไร

เมื่อซื้อบ้านมีรายละเอียดหลายร้อยดูเหมือนว่าจะเข้าร่วมโดยเฉพาะอย่างยิ่งในฐานะผู้ซื้อบ้านเป็นครั้งแรก รายละเอียดเหล่านั้นสามารถช่วงจากที่สำคัญไปเพียงไม่สะดวกจากสายคุณสมบัติให้สัตว์เลี้ยง สิ่งสำคัญอย่างหนึ่งที่คุณจะได้พบคือความบังเอิญ

"เหตุการณ์ฉุกเฉินคือข้อตกลง" ออกไป "ของคุณ" ทิมฟรันท์นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ลอสแอนเจลิสกล่าว "พวกเขาอนุญาตให้ผู้ซื้อออกจากข้อตกลงอย่างถูกต้องตามกฎหมาย"

แต่คุณต้องการ ซื้อ บ้านไม่ได้ ออกไป ของข้อตกลง มีอะไรเกี่ยวกับ?

ความไม่แน่นอนทั่วไป

ความเสี่ยงคือแผนคุ้มครองผู้ซื้อในตัวของคุณวางเงื่อนไขในการขายเพื่อให้แน่ใจว่าคุณไม่ได้รับผลประโยชน์ ความบังเอิญที่พบมากที่สุดคือการตรวจร่างกายซึ่งช่วยให้ผู้ซื้อสามารถระบุได้ว่ามีปัญหากับบ้านที่ใหญ่กว่าที่พวกเขายินดีจะจัดการหรือไม่ นั่นอาจเป็นหลังคาที่รั่วซึมซึ่งเป็นรากฐานที่ยุบตัวหรือสายส่งไฟฟ้าฝังอยู่ในสนามหลังบ้านของคุณ

เงื่อนไขอื่น ๆ ของการขายอาจรวมถึงการยืนยันว่าผู้ขายมีชื่อกรรมสิทธิ์ - ความเป็นเจ้าของที่ไม่ผูกพันโดยภาระผูกพันหรือไม่เปิดเผย

แต่ Freund กล่าวว่าบางทีความสำคัญที่สุดคือการอนุมัติสินเชื่อ หากคุณไม่ประสบความสำเร็จในการรับจำนองไม่ว่าด้วยเหตุผลใดคุณสามารถยกเลิกข้อตกลงโดยไม่มีการลงโทษ สิ่งสำคัญที่สุดคือนั่นอาจหมายถึงการชดใช้เงินมัดจำของคุณในเงินฝาก

ค่าเผื่อมูลค่าบ้าน - และตลาดร้อน

ภาวะฉุกเฉินอื่น ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่เห็นคุณค่าคือการประเมินทรัพย์สิน

ในตลาดที่ร้อนเป็นเรื่องปกติที่ต้องเผชิญกับสงครามการเสนอราคาสำหรับบ้านซึ่งส่งผลให้คุณกับผู้ซื้อที่มีศักยภาพอื่น ๆ ในกรณีนี้คุณมีแนวโน้มที่จะเสนอราคามากกว่าราคาปลีก หากคุณชนะการประมูล แต่บ้านประเมินราคาที่ต่ำกว่าข้อเสนอพิเศษของคุณคุณจะต้องสร้างความแตกต่างระหว่างราคาซื้อกับเงินกู้ในบ้านของคุณ

Freund กล่าวว่าในสถานการณ์สมมตินี้มีสี่ผลลัพธ์ที่เป็นไปได้:

1. ผู้ขายตกลงที่จะลดราคาลงในราคาประเมิน (อย่าถือลมหายใจ)
2. คุณจะต้องเพิ่มเงินเพื่อสร้างความแตกต่าง
3. คุณและผู้ขายสามารถตกลงราคาขายที่ตกลงกันได้บวกเงินสดเพิ่มเติม
4. ข้อตกลงในการซื้อถูกยกเลิก

แม้ว่าภาระผูกพันจะช่วยปกป้องผู้ซื้อ แต่การวางเงื่อนไขมากเกินไปในการซื้ออาจทำให้คุณหมดสิทธิ์การใช้งานในบ้านโดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดของผู้ขาย ในสถานการณ์เช่นนี้ Freund กล่าวว่า Realtor ของคุณอาจแนะนำให้คุณตัดทอนกรอบเวลาฉุกเฉินหรือในบางกรณีก็ยกเว้นความเป็นไปได้ในการประเมิน

การหักล้างภาระผูกพัน

การรีลีสหรือการล้างสิ่งที่อาจเกิดขึ้นจะช่วยขจัดเงื่อนไขของการขายและผลักดันกระบวนการซื้อไปข้างหน้า Freund กล่าวว่านั่นคือเมื่อการปิดอย่างรวดเร็วกลายเป็นเรื่องสำคัญ เขาให้ตัวอย่าง:

กล่าวว่าผู้ซื้อทาวน์โฮมได้รับอนุมัติให้กู้พร้อมกับการตรวจสอบคุณสมบัติและความรอบคอบอื่น ๆ ทั้งหมดที่สมบูรณ์ ความคับแค้นใจได้รับการเผยแพร่และมีสัญญาเช่าระยะเวลา 30 วันหรือ 45 วัน

Freund กล่าวว่า "พวกเขามีเวลา 30 วันและตลาดหุ้นลดลง 10% และพวกเขาเพิ่งสูญเสียการชำระเงินลง "ตอนนี้ผู้ซื้อต้องการยกเลิก แต่พวกเขาได้ยกภาระผูกพันของพวกเขาซึ่งหมายความว่าเงินฝากของพวกเขาอยู่ภายใต้การริบ."

ก่อนที่จะยกกรณีฉุกเฉินผู้ซื้อสามารถถูกต้องตามกฎหมายกลับออกมาจากการซื้อและ 99% ของเวลาที่ได้รับเงินมัดจำทั้งหมดของพวกเขากลับมาโดยไม่มีการลงโทษเขากล่าวว่า นั่นเป็นเหตุผลที่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ต้องการการปิดบัญชีอย่างรวดเร็วเช่นภายใน 30 วันแทนที่จะยืดออกไปเป็น 60 หรือ 90 วัน

ผู้ซื้อบ้านระวัง

ภาระผูกพันอื่น ๆ รวมถึง:

• การตรวจสอบและซ่อมแซม: ผู้ตรวจสอบภายในที่มีคุณสมบัติเหมาะสมจะบอกคุณถึงสิ่งที่ต้องได้รับการซ่อมแซมหรือปรับปรุงในบ้าน คุณสามารถเจรจาต่อรองสำหรับรายการสำคัญ ๆ ที่ผู้ขายกำหนด
• การขายบ้านก่อน: คุณจำเป็นต้องขายบ้านของคุณก่อนตัดสินใจซื้อ
• ภัยธรรมชาติ: มีการเปิดเผยข้อมูลดังกล่าวในการเปิดเผยข้อมูลผู้ขายที่จำเป็นตามกฎหมายและอาจรวมถึงการเปิดเผยว่าอสังหาริมทรัพย์อยู่ในเขตแผ่นดินไหวหรือที่ราบน้ำท่วม
• การประกันตน: ตัวอย่างเช่นถ้าคุณพบว่าทรัพย์สินอยู่ในเขตน้ำท่วมก็สามารถประกันได้หรือไม่? และถ้ามีค่าใช้จ่ายเท่าไร

หลีกเลี่ยงปัญหาใหญ่และเล็ก

คุณสมบัติบางอย่างถูกผูกไว้โดยกฎและข้อ จำกัด ที่กำหนดโดยสมาคมเจ้าของบ้านหรือ HOAs องค์กรที่อยู่ใกล้เคียงเหล่านี้จัดเตรียมสิ่งอำนวยความสะดวกและปกป้องคุณค่าของทรัพย์สิน ซึ่งอาจรวมถึงการบำรุงรักษาลิฟท์ในอาคารคอนโดสูงหรือการก่อสร้างและบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางเช่นล็อบบี้สโมสรหรือสนามเด็กเล่น

"บางทีสมาคมเจ้าของบ้านไม่มีเงินสำรองเพียงพอ" Freund กล่าว หากเป็นเช่นนั้น "ทุกครั้งที่ต้องมีการซ่อมแซมอะไรมีการประเมินเป็นพิเศษเพราะพวกเขาไม่มีเงินสำรองสำหรับหลังคาหรือภาพวาดหรืออะไรก็ตามที่อาจเป็นได้"

แต่ไม่ใช่เรื่องสำคัญที่จะฆ่าข้อตกลง การสำรองออกจากการซื้ออาจเป็นเรื่องที่เกี่ยวกับการเงินการเงินหรือแม้กระทั่งขนยาว

"เมื่อสัปดาห์ก่อนผมได้ตกลงกันเพราะเอกสารของเจ้าของบ้านกล่าวว่าเจ้าของสามารถ" มีสุนัขสองตัวในสถานที่ให้บริการได้อย่างสมเหตุสมผล "และลูกค้าของฉันมีสุนัขสามตัวอยู่" Freund กล่าว "พวกเขายกเลิก"

ภาระผูกพันอาจเป็นเพื่อนที่ดีที่สุดของผู้ซื้อ

Hal Bundrick เป็นนักเขียนที่ Investmentmatome ซึ่งเป็นเว็บไซต์การเงินส่วนบุคคล อีเมล: [email protected] Twitter: @halmbundrick

รูปภาพผ่านทาง iStock