3 ความจริงที่ยากลำบากคุณยังไม่ได้บอกเกี่ยวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้เช่า

ความเคียดแค้นของที่อยู่อาศัยกลับมาจับ Wall Street อีกครั้ง

เมื่ออ่านดัชนี S & P / Cash Schiller Home Price Index ปีล่าสุดที่เพิ่มขึ้น 12% จากปีที่แล้วเจ้าของบ้านกำลังรอการกลับรายการที่ราบรื่นหลังจากปรับตัวลดลงเป็นเวลา 6 ปีจากปี 2549 ถึงปี 2555

เจ้าของบ้านปกติจะเห็นกำไรใหญ่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าและนักลงทุนที่เป็นผู้ชนะที่แท้จริง

นั่นคือสิ่งที่เพื่อนร่วมงานของฉัน Nathan Slaughter เรียกว่า "Nation Renter Nation" ซึ่งเป็นพายุที่เกิดขึ้นกับสหรัฐฯ ขณะที่ชาวอเมริกันเลือกที่จะเช่ามากกว่าซื้อ ในอีก 3 ปีข้างหน้า 3.8 ล้านคน (70% ของครัวเรือนใหม่ทั้งหมด) กำลังจะต่อสู้กับพื้นที่อื่น ๆ น้อยลง การย้ายที่สำคัญไปสู่การเช่านั้นกำลังได้รับแรงหนุนจากอัตราการถือครองกรรมสิทธิ์ในบ้านที่ลดลงเนื่องจากผู้บริโภคยังคงเผชิญกับการเติบโตของค่าจ้างเพียงเล็กน้อยและมีหนี้สินมากเกินไป นี้คาดว่าจะตอบแทนเจ้าของอพาร์ทเมนที่มีค่าสูงขึ้นเกี่ยวกับคุณสมบัติของพวกเขาและค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น นาธานพูดถึงเรื่องนี้มากขึ้น ที่นี่

และบอกคุณว่าคุณสามารถทำได้อย่างไร เช่นเดียวกับการลงทุนอื่น ๆ ศักยภาพในการได้รับผลประโยชน์มหาศาลมาพร้อมกับความเสี่ยง และเป็นหนึ่งในความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุด ในการลงทุนเช่าอสังหาริมทรัพย์คือการจำนอง การจำนองอสังหาริมทรัพย์ที่เช่ามีโครงสร้างแตกต่างจากการจำนองปกติและถือความเสี่ยงที่ซ่อนไว้สำหรับนักลงทุน

ต่อไปนี้เป็นสามประการที่คุณจำเป็นต้องรู้ก่อนที่คุณจะพยายามจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านั้น …

1. คุณจะไม่ได้รับอัตราดอกเบี้ยจากก้นบึ้ง

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีความเสี่ยง ความเสี่ยงมากขึ้นทำให้อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ด้วยการจำนองบุคคลผู้ให้กู้จะสร้างความเสี่ยงของผู้กู้แต่ละราย ซึ่งรวมถึงประวัติเครดิตและการจ้างงานด้วย แต่สำหรับการจำนองเช่าสิ่งที่ธนาคารเข้าใจคือแม้ว่าจะยังคงทำเงินกู้ให้กับแต่ละบุคคลประสิทธิภาพของเงินกู้จะได้รับอิทธิพลอย่างมากจากกลุ่มของผู้เช่าบุคคลที่สามที่จะยังคงไม่ระบุชื่อจริง

แม้ว่าผู้กู้จะใช้เครดิตส่วนบุคคลของตนในการค้ำประกันการจำนองอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า แต่ความจริงที่ว่าพวกเขาต้องพึ่งพาผู้เช่ารายอื่นเพื่อช่วยสร้างกระแสเงินสดเป็นเหตุให้ผู้ให้กู้เรียกเก็บเงินจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น มีความเสี่ยงมากกว่านี้

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามีอัตรากำไรจากการดำเนินงานที่เบาบางและอาศัยกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ แม้อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเล็กน้อยอาจมีผลต่อความสามารถในการทำกำไรของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าได้

2. เตรียมพร้อมสำหรับการชำระเงินดาวน์ที่เข้มงวด

การจำนองส่วนบุคคลสามารถได้รับความปลอดภัยสำหรับน้อยได้ 3.5% ลงกับโปรแกรมที่นำเสนอผ่าน FHA (Federal Housing Association) โครงการที่รัฐบาลอุดหนุนได้รับการออกแบบมาเพื่อสนับสนุนความเป็นเจ้าของบ้านและเพิ่มอัตราการเป็นเจ้าของ

แต่การจำนองอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าไม่มีความหรูหรา เนื่องจากการประกันจำนองไม่ครอบคลุมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนการลดขั้นต่ำลง 20% ในความเป็นจริงการจำนองอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าส่วนใหญ่จำเป็นต้องใช้เงินถึง 25%

นั่นคือค่าใช้จ่ายเงินสดที่มากและสามารถลดการลงทุนในการเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมาก นอกจากนี้ยังอาจกลายเป็นความรับผิดชอบทางการเงินขนาดใหญ่ในกรณีที่มีการขายที่ยากลำบากซึ่งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีส่วนของผู้ถือหุ้นได้รับความเสียหายทั้งหมดขณะที่ผู้ที่มีส่วนได้เสียเพียงเล็กน้อยหรือไม่มีเลยก็เดินออกไปได้โดยไม่มีปัญหา

การชำระเงินดาวน์ ยังมีศักยภาพในการฝูงชนออกจากสินทรัพย์อื่น ๆ ในพอร์ตการลงทุนรวมถึงหุ้นและพันธบัตร การจัดสรรสินทรัพย์เป็นปัจจัยหนึ่งที่สำคัญที่สุดที่มีผลต่อประสิทธิภาพของพอร์ตการลงทุนดังนั้นวิธีการที่สมดุลจึงมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการอยู่อย่างหลากหลายและลดความเสี่ยง

3. เครดิตของคุณสำคัญยิ่งขึ้น

เครดิตเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดเพียงอย่างเดียวที่มีผลต่ออัตราการยืม และนั่นคือความจริงโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับการจำนองอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า

ในความเป็นจริงการหาหลักประกันในทรัพย์สินเช่ามากกว่าการจำนองที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องยากมากขึ้น คะแนนเครดิต 720 ถือว่าดีมากและอาจดีพอที่จะรับประกันการจำนองที่อยู่อาศัยได้ แต่ตัวเลขดังกล่าวจะเพิ่มขึ้นเป็น 740 สำหรับการจำนองอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าส่วนใหญ่

นอกเหนือจากเครดิตแล้วผู้ให้กู้ยังจะพิจารณาอย่างใกล้ชิดว่าเงินสดที่ผู้กู้อสังหาริมทรัพย์มีศักยภาพอยู่ในมือโดยปกติแล้วจะต้องใช้จ่ายค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานเป็นเวลา 6 เดือนเพื่อที่จะป้องกันไม่ให้แนวโน้มการเช่าที่อ่อนแอและความผันผวนทางเศรษฐกิจ ผู้ให้กู้จะต้องการทราบเกี่ยวกับทรัพย์สินอื่น ๆ ที่เป็นเจ้าของและอัตราส่วนเงินกู้ต่อสินทรัพย์ของสินทรัพย์เหล่านั้น

ความเสี่ยงจากการให้สินเชื่อที่สูงขึ้นเหล่านี้เป็นค่าเสียโอกาส แม้แต่คนที่พร้อมจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอาจไม่สามารถทำได้เนื่องจากมาตรฐานการให้กู้ยืมที่เข้มงวดมากขึ้น

คำตอบในการลงทุน:

หากมีสิ่งหนึ่งที่จำนองที่อยู่อาศัยและการเช่ามีเหมือนกันนั่นคือ การจำนองอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามีอยู่ทั่วไปในธนาคารท้องถิ่นและภูมิภาค ธนาคารขนาดใหญ่เป็นที่รู้จักสำหรับการดำเนินการตามมาตรฐานการให้กู้ยืมที่สูงขึ้นและเลือกได้มากขึ้นเมื่อเลือกผู้กู้ที่มีศักยภาพ ธนาคารในระดับภูมิภาคและระดับภูมิภาคเป็นที่รู้จักสำหรับการขยายความยืดหยุ่นมากขึ้นและการกู้ความเสี่ยงสูง ที่จะมีผลกระทบใหญ่ไม่เพียง แต่ความสามารถในการรักษาความปลอดภัยสินเชื่อจำนองสำหรับทรัพย์สินเช่าของคุณ แต่ยังเงื่อนไขของเงินกู้ที่