รับสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ปลอดภัยโดยใช้เคล็ดลับหลังวิกฤติเหล่านี้

การจำนองมีความปลอดภัยกว่านี้เมื่อ 10 ปีที่แล้ว นั่นคือผลกระทบหลักที่เกิดขึ้นจากวิกฤติการเงินในปี 2551-2552 ในตลาดจำนอง

ประเภทสินเชื่อต่อไปนี้ได้รับความนิยมในช่วงบูมที่อยู่อาศัยในช่วงต้นถึงกลางปี ​​2000 แต่ไม่สามารถใช้งานได้กับผู้กู้ส่วนใหญ่:

• สินเชื่อต่ำ doc ช่วยให้ผู้กู้ได้รับเงินกู้ยืมโดยไม่ต้องบันทึกรายได้และทรัพย์สิน
• สินเชื่อที่น่าสนใจเท่านั้นที่ช่วยให้ผู้กู้สามารถซื้อบ้านที่พวกเขาไม่สามารถจ่ายเงินได้ในอัตราที่ต่ำกว่าในเบื้องต้น แต่เงินกู้ดังกล่าวมีความคล้ายคลึงกับระเบิดเวลา: ระยะเวลาที่ดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียวหมดอายุหลังจากไม่กี่ปีและผู้กู้ต้องจ่ายเงินต้นซึ่งเป็นผลจากการชำระเงินรายเดือนที่ผ่านมาเจ้าของหลายรายสามารถจ่ายเงินได้
• สินเชื่อซับไพรม์ - สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้กู้ที่มีเครดิตไม่ดี - ขยายความนิยมไปจาก 8% ของการจำนองในปี 2003 ถึง 20% ในปี 2005 และ 2006

คุณไม่จำเป็นต้องเป็นผู้เชี่ยวชาญเพื่อดูว่าการกู้ยืมเงินจำนวนมากอาจไม่ดีเท่าไร แต่อย่างใดนักลงทุนรู้สึกประหลาดใจเมื่อจำนวนมากของผู้กู้หยุดจ่ายเงินจำนองของพวกเขา เมื่อถึงเดือนกันยายนปีที่แล้ว 5.3% ของการจำนองเป็นหนี้ที่ค้างชำระซึ่งหมายความว่า 1 ใน 19 รายยืมมีการชำระเงินอย่างน้อย 30 วัน ในไตรมาสแรกของปี 2553 อัตราการผิดนัดชำระหนี้มีจำนวน 11.54% ซึ่งหมายถึงผู้กู้ 1 ใน 9 รายล่าช้าในการชำระเงินที่บ้าน

ล้านของผู้ที่ค้างชำระเหล่านั้นหายไปบ้านของพวกเขา จากปีพ. ศ. 2550 ถึงปีพ. ศ. 2569 เกือบ 7.8 ล้านคนได้รับการยึดสังหาริมทรัพย์แล้วเสร็จตาม CoreLogic อัตราการเช่าบ้านลดลงและยังไม่ฟื้นตัว ในไตรมาสที่สองของปี พ.ศ. 2551 68.1% ของครัวเรือนเป็นเจ้าของบ้านของตนเอง 10 ปีต่อมาร้อยละ 64.3

»หลังจากภาวะถดถอยครั้งใหญ่เรา 10 ปีฉลาดกว่านี้หรือไม่? ดูเคล็ดลับเพิ่มเติมเกี่ยวกับการเตรียมความพร้อมและความมั่งคั่ง

หยุดไม่ให้เกิดขึ้นอีก

ตามการสำรวจล่าสุดของ Investmentmatome ที่ดำเนินการโดยแฮร์ริสโพลในหมู่ผู้ใหญ่กว่า 2,000 คนในอเมริกาเกือบ 4 ใน 5 คนอเมริกัน (79%) ได้รับผลกระทบทางการเงินในเชิงลบจากวิกฤตการณ์ทางการเงิน (55%) กล่าวว่าพวกเขายังไม่ฟื้นตัวทางการเงินอย่างเต็มที่

และคนที่ยังคงบอบช้ำจากการยึดสังหาริมทรัพย์ ในการสำรวจเดียวกัน 31% ของผู้ตอบแบบสอบถามกล่าวว่าวิกฤตการณ์ทางการเงินจะทำให้พวกเขาอนุรักษ์นิยมมากขึ้นเมื่อประมาณเท่าใดบ้านที่พวกเขาสามารถจ่ายได้และ 24% กล่าวว่าพวกเขาจะต้องชำระเงินดาวน์ขนาดใหญ่ถ้าพวกเขาจะซื้อบ้านในขณะนี้ นอกจากนี้ 7% ของชาวอเมริกันกล่าวว่าพวกเขาล่าช้า homeownership เป็นผลมาจากวิกฤตการณ์ทางการเงิน สำหรับผู้ที่มีอายุต่ำกว่า 35 ปีคิดเป็น 13%

เพื่อป้องกันการกำเริบของวิกฤติที่อยู่อาศัยผู้บัญญัติกฎหมายและหน่วยงานกำกับดูแลได้สร้างกฎที่ จำกัด การจำนองที่แปลกใหม่และหน่วยงานกำกับดูแลและผู้สนับสนุนสร้างเครื่องมือที่ผู้บริโภคสามารถใช้เพื่อรับจำนองที่ปลอดภัยได้

รับเงินกู้ที่คุณสามารถจ่ายได้

แม้จะมีกฎระเบียบใหม่ ๆ เหล่านี้และเครื่องมือที่เหมาะกับผู้บริโภค แต่ก็ยังขึ้นอยู่กับคุณเพื่อแจ้งให้คุณทราบและทราบขีด จำกัด ของคุณ นี่คือกลยุทธ์บางอย่าง

รู้ว่าคุณสามารถจ่ายได้ขั้นตอนแรกในการรับจำนองราคาไม่แพงคือการซื้อบ้านราคาไม่แพง เครื่องคิดเลขราคาประหยัดที่บ้านของ Investmentmatome เป็นเครื่องมือที่ช่วยให้คุณสามารถหาช่วงราคาบ้านได้ตั้งแต่ "ราคาไม่แพง" ไปจนถึง "ยืด" ถึง "ก้าวร้าว"

ความสามารถในการซื้อบ้านเป็นอีกกรณีหนึ่งที่ทำให้เกิดวิกฤตการณ์ทางการเงิน ในการสำรวจของ Investmentmatome 12% ของผู้ตอบแบบสอบถามกล่าวว่าพวกเขากังวลว่าพวกเขาจะไม่สามารถซื้อบ้านได้เนื่องจากวิกฤตการณ์ทางการเงิน และ 19% กล่าวว่าเงินเดือนของพวกเขาได้รับการนิ่งตั้งแต่วิกฤตการณ์ทางการเงิน

ได้รับการอนุมัติล่วงหน้าสำหรับการจดจำนอง การอนุมัติล่วงหน้าช่วยให้คุณได้ภาพที่แม่นยำยิ่งขึ้นว่าคุณสามารถกู้ยืมเงินได้มากแค่ไหน การขออนุมัติล่วงหน้าช่วยให้คุณได้รับประสบการณ์ในการจัดเก็บเอกสารของคุณซึ่งคุณจะต้องทำเมื่อคุณขอจดจำนองในภายหลัง การเปลี่ยนแปลงนี้นับเป็นการเปลี่ยนแปลงตั้งแต่ช่วงต้นถึงกลางปี ​​2000 เมื่อผู้กู้ไม่ได้ระบุรายได้และสินทรัพย์ของตนเสมอ

เก็บหนี้ภายใต้การควบคุม เมื่อคุณใช้สำหรับการจำนองผู้ให้กู้ให้ความสำคัญกับอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ของคุณหรือ DTI เป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้ต่อเดือนของคุณก่อนภาษีที่จะไปถึงการชำระหนี้ของคุณ

กฎง่ายๆคือถือ DTI ไว้ที่ 36% หรือต่ำกว่าแม้ว่าผู้ให้กู้อาจอนุญาตให้คุณยืมได้ถึง 43% หรือสูงกว่าในบางกรณี

มาตรฐานค่าใช้จ่ายมีการเปลี่ยนแปลงอย่างไรตั้งแต่ปีพ. ศ. 2551: หลังจากที่สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคทางการเงินก่อตั้งขึ้นในปีพ. ศ. 2553 ความสำคัญอันดับแรกคือการปฏิรูปธุรกิจสินเชื่อจำนอง หน่วยงานนำกฎความสามารถในการชำระคืนที่ควบคุมการจำนองที่กำหนดให้ผู้ให้กู้ต้อง:

• ตรวจสอบรายได้และข้อมูลเครดิตแทนการใช้คำพูดของผู้กู้นั้น ในระหว่างการเจริญเติบโตที่อยู่อาศัยผู้ให้กู้ได้รับอนุญาตให้ผู้กู้ได้รับการจดจำนองโดยไม่ต้องพิสูจน์หลักฐานของรายได้ที่ระบุไว้และสินทรัพย์ของพวกเขา กฎนี้วางสินเชื่อต่ำเอกสารเหล่านี้ออกจากวงเงินสำหรับผู้กู้ส่วนใหญ่
• มีอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้สูงสุดที่ 43% (บางข้อยกเว้นอนุญาตให้ผู้กู้ที่มีคุณสมบัติเหมาะสมสามารถยืม DTI ได้ถึง 50%)
• จำกัด จุดและค่าธรรมเนียมไม่เกิน 3% ของจำนวนเงินจำนอง

หลักเกณฑ์เหล่านี้ดูเหมือนเป็นเรื่องธรรมดา แต่ CFPB ใช้หลักเกณฑ์เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ให้กู้เพิกเฉยต่อสามัญสำนึกในช่วงบูมต่อไป

CFPB มีการเปลี่ยนแปลงอื่น ๆ เช่นกันเพื่อทำให้การจำนองปลอดภัยยิ่งขึ้นผู้ให้กู้ได้แนะนำการจำนองอัตราปรับในช่วงบูมที่เรียกว่า ARM การชำระเงินตัวเลือกซึ่งมีคุณสมบัติที่น่ากลัว: ในบางกรณีผู้กู้สามารถชำระเงินขั้นต่ำที่ไม่ได้ครอบคลุมความสนใจของเดือนนั้นดังนั้นพวกเขาจึงสิ้นสุดลงเนื่องจากการเพิ่มเติมเกี่ยวกับ เงินกู้แม้หลังจากการชำระเงิน

ภายใต้กฎการจดจำนองที่มีคุณสมบัติเหมาะสมของ CFPB ทางเลือก ARMs การชำระเงินที่มีความเสี่ยงไม่ได้รับอนุญาตอีกต่อไป สินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยไม่มีดอกเบี้ยจะมีการชำระเงินด้วยบอลลูนเท่านั้น และบทลงโทษชำระเงินล่วงหน้าเป็นสิ่งต้องห้ามในการจำนองมากที่สุด

เปรียบเทียบข้อเสนอสินเชื่อ

เพื่อให้การเปรียบเทียบเงินกู้ง่ายขึ้น CFPB ได้สร้างการเปิดเผยข้อมูลแบบสามหน้าซึ่งเรียกว่าการประมาณการสินเชื่อ (Loan Estimate) ผู้ให้กู้จะต้องให้ประมาณการสินเชื่อสำหรับลูกค้าที่ขอสินเชื่อ

ใช้ทางลัดนี้สำหรับการคำนวณสินเชื่อ วางการประมาณการสินเชื่อสองครั้งขึ้นไปข้างเคียง ไปที่หน้า 3 ของการประมาณการเงินกู้แต่ละครั้งและให้ความสำคัญกับส่วน "เปรียบเทียบ" และโดยเฉพาะอย่างยิ่งสองตัวเลข: จำนองเท่าใดค่าใช้จ่ายจะเสียค่าใช้จ่ายในช่วงห้าปีแรกและจะต้องชำระคืนเงินต้นในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาตัวเลขเหล่านี้จะชี้แจง เงินกู้ที่ดีกว่า

การประมาณการสินเชื่อ (Loan Estimate) ช่วยให้มีงานอื่นลดค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี

การเปรียบเทียบเงินกู้มีการเปลี่ยนแปลงอย่างไรตั้งแต่ปีพ. ศ. 2551: หลายสิบปีผู้สมัครจำนองได้รับการเปิดเผยข้อมูลที่เรียกว่าประมาณการความเชื่อมั่นที่ดีจากผู้ให้กู้ของพวกเขา เอกสารมีรายละเอียดค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี แต่ก็ไม่ได้ช่วยให้ผู้กู้สามารถเปรียบเทียบข้อเสนอเงินกู้ได้ง่าย

CFPB เชื่อว่าผู้กู้จำนองมากเกินไปเสียเงินโดยใช้กับผู้ให้กู้เพียงรายเดียว หน่วยงานคิดว่าถ้ามันสร้างการเปิดเผยข้อมูลที่ทำให้ง่ายต่อการเปรียบเทียบข้อเสนอเงินกู้ผู้กู้มากขึ้นจะใช้ที่ผู้ให้กู้หลาย

CFPB ได้แทนที่การคาดการณ์ความเชื่อที่ดีด้วยประมาณการสินเชื่อในปี 2015 หลังจากกระบวนการพัฒนา4½ปี

ในกรณีที่การจำนองอยู่ในขณะนี้

ในเดือนกันยายนปี 2551 รัฐบาลสหรัฐเข้ามารับตำแหน่ง Fannie Mae และ Freddie Mac ที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลโดยมอบหมายให้เป็นผู้คุ้มกัน สิบปีต่อมาพวกเขายังคงอยู่ในความรับผิดชอบต่อการอนุรักษ์ด้วยแรงกดดันทางการเมืองเพียงเล็กน้อยที่จะปฏิรูปพวกเขา

นักวิจัยบางคนแย้งว่าการจำนองยากเกินไป ตามสถาบันเมือง "เครดิตตึงตัวมากเกินไป" ทำให้ผู้กู้ 5.2 ล้านคนจากการรับจำนองตั้งแต่ปี 2552-2557 บวกอีก 1.1 ล้านคนในปี 2015

มาตรฐานเครดิตได้คลายลง แต่ช้า คะแนนเครดิตเฉลี่ยในการจำนองทั้งหมดปิดในเดือนสิงหาคม 2011 คือ 741 ตาม Ellie Mae ในเดือนกรกฎาคมปีพ. ศ. 2561 มีจำนวนทั้งสิ้น 725 คน

แตกต่างจากการจำนองที่ล่อแหลมของปีบูม, การจำนองในปัจจุบันเป็นเรื่องไม่เป็นพิษ แต่มาตรฐานที่เข้มงวดมากขึ้นและผู้กู้ที่มีคุณสมบัติเหมาะสมที่สุดมีอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ต่ำและคะแนนเครดิตที่สูง