Assumable Mortgage: ข้อดีและข้อเสียสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย
How to Assume a Mortgage
สารบัญ:
- การจำนองสมมติฐานคืออะไร?
- การจำนองใดบ้างที่สันนิษฐานได้?
- ข้อดีของเงินให้สินเชื่อที่คาดว่าจะได้รับ
- สำหรับผู้ขาย
- สำหรับผู้ซื้อ
- ข้อเสียของเงินให้สินเชื่อที่คาดว่าจะได้รับ
- สำหรับผู้ขาย
- สำหรับผู้ซื้อ
- วิธีการรับจำนอง
- การหย่าร้างความตายและการสันนิษฐาน
- อะไรต่อไป?
- คำนวณ คุณสามารถซื้อบ้านได้มากแค่ไหน
- หลีกเลี่ยง ความผิดพลาดในการซื้อบ้านเหล่านี้
- เรียน สิ่งที่สินเชื่อเวอร์จิเนียเป็นเรื่องเกี่ยวกับ
การจำนองที่สันนิษฐานได้ช่วยให้ผู้ซื้อบ้านไม่เพียง แต่ย้ายเข้าไปอยู่ในบ้านเดิมของผู้ขาย แต่จะก้าวเข้าสู่เงินกู้ของผู้ขายอีกด้วย
การมีเงินกู้ที่สันนิษฐานได้อาจทำให้ผู้ขายได้เปรียบด้านการตลาดโดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าอัตราการจำนองเพิ่มขึ้นเนื่องจากผู้ขายได้รับเงินกู้
สำหรับผู้ซื้อสมมติว่าการจดจำนองสามารถบันทึกหลายพันดอลลาร์ในการจ่ายดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี แต่อาจต้องมีการชำระเงินดาวน์ใหญ่
นี่คือวิธีการทำงานที่น่าจดจำจำนองและข้อดีและข้อเสียสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย
การจำนองสมมติฐานคืออะไร?
การจดจำนองที่สันนิษฐานได้คือสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สามารถโอนได้จากผู้กู้เดิมไปยังเจ้าของบ้านที่ตามมา อัตราดอกเบี้ยอยู่เท่าเดิม เช่นคำว่า: ตัวอย่างเช่นถ้าจำนอง 30 ปีเป็น 3 ปีคนสมมติว่าเงินกู้มี 27 ปีที่จะจ่ายออก.
คุณในฐานะผู้ซื้อกำลังก้าวเข้าสู่การจำนองของผู้ขาย
"ในสมมติฐานคุณเป็นผู้ซื้อจะก้าวเข้าสู่การจำนองของผู้ขายราวกับว่าคุณมีมันอยู่ตรงหน้าของคุณและคุณข้ามออกชื่อของผู้ขายในเอกสารและคุณใส่ชื่อของผู้กู้ที่มี, ไมเคิลจี. บาโรเนซึ่งเป็นหุ้นส่วนผู้จัดการของการปฏิบัติตามหลักเกณฑ์การชำระหนี้ของ บริษัท กฎหมายอับราฮัม Garfinkel Margolis Bergson ในนครนิวยอร์กกล่าว
" มากกว่า: รายได้ที่คุณต้องมีคุณสมบัติรับจำนอง
การจำนองใดบ้างที่สันนิษฐานได้?
การจำนองทั้งหมดไม่สามารถสมมติได้ในการขายบ้าน ผู้ซื้อสามารถรับประกันการค้ำประกันของรัฐบาลกลางหรือผู้เอาประกันภัยได้ แต่ไม่ใช่สินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภทอื่น ๆ นั่นหมายความว่า:
- เงินให้กู้ยืมของ FHA ซึ่งเป็นผู้ประกันตนโดย Federal Housing Administration, เป็น assumable
- เงินกู้ยืมเวอร์จิเนียซึ่งได้รับการประกันโดยกรมกิจการทหารผ่านศึก, เป็น สมมติฐานและผู้ซื้อไม่จำเป็นต้องเป็นทหารผ่านศึกหรือในทางทหาร
- เงินกู้ USDA ซึ่งได้รับการรับรองจากกรมวิชาการเกษตร, เป็น assumable
- เงินให้กู้ยืมอื่น ๆ เรียกว่าการจำนองแบบทั่วไปโดยทั่วไป ไม่ได้ สมมติฐานในการขายบ้าน
" มากกว่า: FHA loans: สิ่งที่คุณต้องรู้
กลับไปด้านบนข้อดีของเงินให้สินเชื่อที่คาดว่าจะได้รับ
สำหรับผู้ขาย
การขายที่ง่ายขึ้น: เงินกู้ที่สามารถคาดการณ์ได้ทำให้บ้านสามารถทำตลาดได้มากขึ้นหากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นในช่วงหลายปีนับ แต่วันที่เกิดการจำนอง ลองนึกภาพสถานการณ์ที่มีคนจดจำนองด้วยอัตราดอกเบี้ย 4.75% แล้วขายบ้าน 5 ปีต่อมาเมื่ออัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ประมาณ 7% อัตรานั้น 4.75% ซึ่งเป็นไปไม่ได้ที่จะได้รับเป็นอย่างอื่นอาจล่อใจให้ผู้ซื้อเลือกบ้านหลังนั้นมากกว่าบ้านอื่น
ราคาที่สูงขึ้น: ข้อดีอีกประการหนึ่งคือการให้สินเชื่อที่สันนิษฐานได้ทำให้ผู้ขายมีอำนาจในการต่อรองราคา ผู้ขายสมาร์ทยืมเงินให้กู้ยืมที่สันนิษฐานไว้ในสนามขาย "ในวันที่หนึ่งเพื่อให้เป็นส่วนหนึ่งของการเจรจาต่อรองได้ทันที" Barone กล่าว "ดังนั้นคุณจะต้องจ่ายเงินให้เราถามราคาของเราหรือน้อยกว่าราคาที่เราขอ."
สำหรับผู้ซื้อ
อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า นายจิมซาฮอร์ผู้อำนวยการฝ่ายการจำนองของ C2 Financial Corp. ในเมืองจูปีเตอร์รัฐฟลอริด้ากล่าวว่าเงินกู้ที่สันนิษฐานได้เปรียบที่ตรงไปตรงมาสำหรับผู้ซื้อบ้านกล่าวว่า "โปรคือคุณได้รับอัตราใดก็ตามที่พวกเขามีผล"
เงินกู้ที่คาดว่าจะช่วยให้ผู้ขายเจรจาต่อรองอำนาจในราคา
ต้นทุนปิดลดลง: นอกจากนี้ค่าใช้จ่ายน้อยกว่าที่จะถือว่าเงินกู้มากกว่าที่จะได้รับการจดจำนองใหม่ผู้ให้กู้กล่าวว่า ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีสินเชื่อบ้านมักจะรวมหลายพันดอลลาร์ ในทางตรงกันข้าม FHA VA และ USDA กำหนดข้อ จำกัด เกี่ยวกับค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับสมมติฐานซึ่งทำให้ราคาถูกกว่าค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี
" มากกว่า: ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีสินเชื่อที่อยู่อาศัยอธิบาย
กลับไปด้านบนข้อเสียของเงินให้สินเชื่อที่คาดว่าจะได้รับ
สำหรับผู้ขาย
สิทธิ์ของเวอร์จิเนีย: FHA และเงินกู้ USDA มีน้อยถ้ามีข้อเสียสำหรับผู้ขาย แต่ผู้ขายที่มีเงินให้กู้ยืมเวอร์จิเนียอาจประสบปัญหาอุปสรรคเมื่อผู้ซื้อยอมรับการจำนองของตน
ด้วยเงินกู้ VA รัฐบาลรับประกันว่าจะชำระคืนบางส่วนของยอดเงินถ้าผู้กู้ผิดนัด เวอร์จิเนียซึ่ง จำกัด การรับประกันนี้เรียกเงินจำนวนดอลลาร์ที่เป็น "สิทธิ" ของผู้กู้ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับจำนวนเงินกู้ยืมบางส่วนหรือทั้งหมดของสิทธิของผู้กู้ยังคงผูกติดอยู่ในบ้านด้วยการจำนองสมมติแม้หลังจากที่ขาย
เนื่องจากสิทธิ์ที่ยังคงอยู่กับเงินกู้สันนิษฐานผู้ขายอาจจะไม่มีสิทธิ์เพียงพอที่จะมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ VA อีกอันหนึ่งเพื่อซื้อบ้านหลังต่อไป
ผู้ขายสามารถหลบหนีสถานการณ์นี้โดยการขายให้แก่ทหารผ่านศึกหรือสมาชิกของกองทัพที่มีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ VA ผู้ซื้อสามารถเปลี่ยนสิทธิของตนได้สำหรับผู้ขาย ในกรณีเช่นนี้เวอร์จิเนียจะเรียกคืนสิทธิเต็มจำนวนของผู้ขาย
สำหรับผู้ซื้อ
การชำระเงินดาวน์ใหญ่: ค่าบ้านที่เพิ่มขึ้นสามารถตอร์ปิโดสมมติฐานการจำนอง เพื่อให้เข้าใจว่าเหตุใดโปรดจำไว้ว่าเมื่อผู้ซื้อยอมรับการจดจำนองก็ต้องการก้าวเข้าไปในการจำนองของผู้ขายซึ่งอาจไม่ครอบคลุมค่าใช้จ่ายของบ้านอีกต่อไป
ค่าบ้านที่เพิ่มขึ้นสามารถตอร์ปิโดสมมติฐานการจำนอง
สมมติว่าผู้ขายหลังจากจ่ายเงินจำนองเป็นเวลาห้าปีเป็นหนี้ $ 150,000 ในนั้น ผู้ซื้อจะถือว่าจำนวนดังกล่าวมูลค่าบ้านเพิ่มขึ้นเป็น 215,000 เหรียญในช่วงห้าปีที่ผู้ขายได้เป็นเจ้าของ ผู้ซื้อจะต้องจ่ายเงินส่วนต่าง
ลบยอดค้างชำระของเงินกู้ (150,000 เหรียญ) จากมูลค่าบ้าน (215,000 เหรียญ) และคุณจะได้รับ 65,000 เหรียญ ผู้ซื้อต้องมากับ $ 65,000 เพื่อซื้อบ้าน "ในกรณีส่วนใหญ่นั่นหมายถึงการได้รับการจำนองครั้งที่สอง" ซึ่งปกติจะมีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่ามาก "Barone กล่าว การจำนองที่สองมีแนวโน้มที่จะดำเนินการปิดต้นทุนการบ่อนทำลายความได้เปรียบของสินเชื่อที่สันนิษฐานต่อไป
เนื่องจากการแข็งค่าของราคาบ้านสามารถทำให้สโนว์บอลลุกลามได้อย่างรวดเร็วผู้ซื้อจึงมีเวลาได้ง่ายกว่าการสมมติฐานการจำนองที่มีอายุเพียงไม่กี่ปีเขากล่าว
การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย: เงินกู้ FHA สามารถนำเสนอข้อเสียเปรียบได้ การชำระเงินประกันจำนองรายเดือนของพวกเขาล่าสุดสำหรับชีวิตของเงินให้กู้ยืมและสามารถกำจัดได้โดยการรีไฟแนนซ์เงินกู้ การชำระเงินรายเดือนเหล่านั้นจะหักล้างบางส่วนของผลประโยชน์ของสมมติว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลง
" มากกว่า: คำนวณวิธีการบันทึกการชำระเงินดาวน์
กลับไปด้านบนวิธีการรับจำนอง
สมมติว่าจำนองต้องได้รับการอนุมัติจากผู้ให้กู้ หากผู้ซื้อและผู้ขายป้อนสมมติฐานอย่างไม่เป็นทางการโดยไม่บอกผู้ให้กู้พวกเขาเสี่ยง หลังจากที่ผู้ให้กู้พบว่าสามารถเรียกเก็บเงินเต็มจำนวนได้ทันที และหากเงินกู้อยู่ในชื่อของผู้ขายผู้ขายยังคงรับผิดชอบต่อหนี้
ในข้อสันนิษฐานที่ถูกต้องผู้กู้รายใหม่ต้องข้ามผ่านห่วงเดียวกันซึ่งจะใช้เพื่อให้มีคุณสมบัติในการกู้ยืมใหม่ ผู้รับบริการของเงินกู้ต้องการรายงานเครดิตของผู้กู้รวมทั้งข้อมูลทางการเงินและการจ้างงาน
"ผู้ให้กู้ยังคงต้องการให้แน่ใจว่าคุณสามารถจ่ายเงินกู้ได้ดังนั้นพวกเขามีคุณสมบัติเหมือนกับคุณเป็นผู้ซื้อใหม่" Barone กล่าว
ผู้ให้กู้จะไม่จำเป็นต้องมีการประเมินผล Sahnger กล่าว
ในที่สุดผู้ให้กู้จะออกหนี้สินของผู้กู้เดิมสำหรับหนี้
กลับไปด้านบนการหย่าร้างความตายและการสันนิษฐาน
สมมติฐานการจำนองไม่ได้เกิดขึ้นจากการขายบ้าน บางครั้งคู่สมรสคนหนึ่งถือว่าเงินกู้ตามการหย่าร้างหรือการเสียชีวิตของคู่สมรสคนอื่น
ในกรณีเหล่านี้ผู้ที่ถือว่าเงินกู้ต้องพิสูจน์ความสามารถในการชำระเงินรายเดือนแรนดี้ Hopper รองประธานอาวุโสของการให้กู้ยืมบ้านสำหรับกองทัพเรือสหภาพเครดิตยูเนี่ยกล่าวว่า การอนุมัติไม่ใช่อัตโนมัติ
หากเงินกู้เดิมมีคู่สมรสทั้งสองอยู่ในนั้น "แล้วผู้ให้กู้มีแนวโน้มที่จะมีคุณสมบัติสำหรับการกู้ยืมเงินบนพื้นฐานของทั้งรายได้ของพวกเขาและทั้งสองไฟล์เครดิตของพวกเขา" Hopper พูดว่า "ดังนั้นถ้าหนึ่งในนั้นไม่มีเงินกู้แล้วเราจะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ยืมที่เหลือยังมีคุณสมบัติด้วยตัวเอง"
